Bostad & Fastighet
Dolt fel? - Köparens undersökningsplikt
Hej!
Har en fråga som är relativt betydande då jag köpt en bostadsrätt, där det har uppstått en lite udda situation:
Lägenheten jag köpt ligger på 4 våningar över markplan om man räknar att entréplan är vån 0.
I köpekontraktet står det våning 5
När jag kontaktar styrelsen i BRF:en är de väldigt oense om vad som gäller iom Skatteverket började ha egna lägenhetsnummer, där de ansåg att denna lägenheten låg våning 4 och räknar entréplan som våning 0.
Tidigare har BRF:en räknat våning 0 som våning 1 .
I panelen i hissen står det Entré 0 , 1 , 2 , 3 , 4 , 5 , 6 , men det finns egentligen endast 5 fysika våningar.
Hissen är placerad en halvtrappa ner, så min lägenhet skulle isf ligga på våning 4 1/2 . Skatteverket tilldelade lägenheten på Solparksvägen 1 i Solna lägenhetsnummer 1402 . ( vån 4 )
Iom att varje våningsplan i huset från våning 1 och högre ökar priset med 1000:-/kvm per våning i Stockholm, så skulle detta innebära att jag betalt 66.000:- för mycket alt kan man se det som att jag kommer få 66.000:- mindre vid en ev. försäljning om 1-2 år pga av att lägenheten kommer betecknas som att den ligger på våning 4 rent juridiskt.
Konfronterade ansv. mäklare på Notar i Solna om vem som ska stå för min förlust på 66.000:- ( 66kvm) , responderade hon sarkastiskt att det är din undersökningsplikt att kontrollera detta innan, samt att lägenheten inte har bytt fysiskt våningsplan sedan du skrev på köpekontraktet och att den fortfarande har samma Brf lägenhetsnummer 141.
Är det värt att processa mot detta, samt vem ska isf då ev stå till svars för denna miss ?
Säljarna eller mäklaren?
Jag anser iom att inte styrelsen i Brf Slottet i Solna inte vet vilken våning lägenheten rent juridiskt ligger på, men de är inne på att man ska följa skatteverkets regler, och att deras förteckning på fastigheten är då felaktig samt att det står fel i husets hiss.
Hur ska jag agera , samt kan undersökningsplikten verkligen vara applicerbar i detta tvetydiga fall, där det är jag som har väckt frågan för samtliga medlemmar i Brf:en dessutom?
Jag har även ett tillträdeskontrakt som ligger på mitt bord som ska fyllas i, (iom inflytt den 13 Juli) där det även här står fel våningsplan i kontraktet.
Ska jag vänta att skriva på detta?
Tacksam för svar och hjälp i detta ärende!
Med vänlig hälsning,
Rådgivarens svar
2018-07-13
Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga.
Reglerna som besvar frågan hittar du i jordabalken (JB).
Dolt fel - Köparens undersökningsplikt
Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, kan avdrag på köpeskillingen eller hävning av köpet bli aktuellt (JB 4:19 st 1).
Eftersom det står våning 5 i avtalet, men visade sig vara våning 4 stämmer avtalet uppenbarligen inte överens med vad som stämmer för fastigheten.
Köparens undersökningsplikt
Köparen får dock inte åberopa sådana fel som borde ha upptäckts vid en sådan undersökning av fastigheten som är påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet (JB 4:19 st 2). Det här brukar kallas för köparens undersökningsplikt.
Huvudregeln är att säljaren ansvarar för sådana fel som inte är upptäckbara (dolda fel), samtidigt som köparen själv får stå för sådana fel som kunnat upptäckas.
Man brukar säga att det finns en normal, en utökad och en reducerad undersökningsplikt. Den normala omfattar allt som är möjligt att konstatera med syn, känsel, lukt eller hörsel. Därtill ingår det att undersöka svårtillgängliga utrymmen i fastigheten i den normala undersökningsplikten. Till och med den normala undersökningsplikten är alltså ganska långtgående.
Ditt fall
Ett fel föreligger, men det är svårt att hävda att felet har varit dolt.
I ditt fall hade det tyvärr varit möjligt att undersöka hur många fysiska våningar som fanns i bostadshuset och på vilken våning din lägenhet låg på innan du köpte den.
Om du ändå vill driva ditt krav vidare skulle jag råda dig att ta kontakt med en av våra skickliga jurister. Det kan du göra via den här länken.
Jag hoppas att mitt svar har gett dig lite klarhet i situationen. Undrar du över något i svaret kan du använda kommentarsfunktionen. Undrar du över något helt annat är du varmt välkommen att skicka in en ny fråga.
Mvh
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.