Bostad & Fastighet
Dold samäganderätt?
Har en person som bott och stått för husets drift någon laglig rätt till vinst vid försäljning av huset?
En bekant har bott i ett hus som jag äger. Jag köpte huset för att personen skulle få bo där och senare köpa det. Jag har inte bott i huset och har aldrig haft för avsikt att bo i huset eller att vi ska vara samägare. Jag köpte huset själv med eget bolån och sparkapital. Min bekanta var inte med och betalade inköpet.
Vi har haft ett muntligt avtal om att han ska köpa huset för mitt inköpspris så fort han har möjlighet (ca 4-5 år)
Under tiden tills dess att han kan köpa huset så ska han stå för alla omkostnader som huset innebär för mig. Dvs lånets räntor och amorteringar, husets driftkostnader och alla andra kostnader huset kunde medföra (reparationer etc)
Efter lite mer än 2 år så väljer personen att bryta vårt muntliga avtal och flytta ifrån huset till en lägenhet.
Jag går med på att låta huset gå ut till försäljning.Huset säljs med vinst. Nu kräver personen som bott i mitt hus att han ska ha vinsten för att han bott i huset och stått för dess drift och omkostnader. Personen hotar nu med att lämna in stämningsansökan. Han har nämnt dolt ägande ( dold samäganderätt?) Har han någon grund för sin stämning?
Rådgivarens svar
2019-01-17
Hej och stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga. Nedan kommer en redogörelse gällande frågan.
Till och börja med vill jag klargöra att ägaren av en fastighet är den som köper en fast egendom för egna medel. I detta fall är det du som köpt huset för dina egna medel, vilket betyder att det alltså är du som är ägaren av huset.
Dold samäganderätt
Principen om dold samäganderätt är ett slags undantag från den ovan nämnda huvudregeln gällande äganderätten. Pincipen finns inte stiftad i någon lag, utan den har utvecklats genom rättspraxis. Den säger att en person som är make/maka/sambo, kan äga en del av fastigheten trots att denne inte är lagfaren ägare. Det vill säga, trots att personen inte står som ägare på fastigheten, kan denne ändå äga en del av fastigheten.
För att dold samäganderätt ska föreligga krävs att vissa krav är uppfyllda. För det första ska parterna vara i ett förhållande, i form av antingen äktenskap eller ett samboförhållande. Utöver det ska följande krav vara uppfyllda;
- egendomen ska köpas för gemensamt bruk,
- den dolda ägaren ska ha bidragit till köpet ekonomiskt och
- parternas avsikt ska vara att äga egendomen tillsammans.
I detta fall verkar inget av kraven vara uppfyllda. Andra rekvisitet, gällande att personen ska bidra ekonomiskt, kan eventuellt anses uppfyllt då han betalat räntor och amorteringar, men då resterande rekvisit inte är uppfyllda har detta ingen betydelse. Det betyder alltså att personen som bott i ditt hus inte har någon dold samäganderätt till huset.
Utöver det (och utifrån informationen som du har angett) föreligger inga andra legala grunder för hans stämning. Det verkar snarare vara han som begått ett kontraktsbrott då han brutit mot den muntliga överenskommelse genom att flytta därifrån och inte fullfölja de avtalade förpliktelserna.
Sammanfattningsvis betyder det att han inte har någon dold samäganderätt. Det betyder i sin tur att han inte heller har någon rätt till vinsten efter försäljningen av huset.
Jag hoppas att du känner att du har fått svar på din fråga. Om du skulle behöva vidare juridisk rådgivning är du välkommen att boka tid hos våra jurister på Familjens Jurist.
Vänliga hälsningar,
Elma
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.