Bostad & Fastighet
Definitionen av hyresförmedling
Jag funderar på att starta en tjänst där jag åtar mig att amäla kunder till hyreslägenheter hos olika hyresvärdar, det kommer gälla både förstahandskontrakt men även kontrakt för kortare tid. Jag kommer inte ha någon kontakt med hyrevärden utan jag kommer att anmäla kunderna direkt till hyresvärden (precis som privatpersonen hade gjort själv). Vid händelse av att kunden blir tilldelad en lägenhet av hyresvärden så svarar kunden direkt på hyresvärdens frågor utan att involvera mig. Det är mer en tjänst där jag ges fullmakt att anmäla kunden till olika lägenheter. Kärnfrågan är egentligen om detta kommer klassas som hyresförmedling enligt lagen om fastighetsmäklare? För sådan verkar det krävas krav på registrering, utbildning och försäkring (200 tkr per skadeståndstillfälle), skulle det i så fall krävas i detta fallet? Vilken utbildning och försäkring är det mer specifikt i så fall som krävs? Det näms även begränsningar i möjligheten till ersättning vid sådan förmedlingar om max 3 000 kr per förmedlad hyresrätt (inkl. moms) och att ingen betalning för göras innan avtal om lägenheten har träffats. Gäller även det i detta fallet? Och vad finns det för andra begränsningar som hindrar mig för att exempelvis ta ut en fakturaavgift på ytterligare 7 000 kr exempelvis? Detta för att på så vis höja den totala ersättningen då de tidigare nämda 3 000 kr inte kommer täcka arbetsinsatsen för förmedlingen. Det finns idag liknande tjänster som enbart meddelar kunden om när nya lägenheter finns att söka (ex. fixakontraktet.se). Dessa tjänsterna verkar obehindrat kunna ta en månadsavgift för tjänsten utan att någon lägenhet har förmedlats, så där verkar lagen ovan inte vara applicerbar. Det jag syftar till att göra är det samma men ta det ett steg längre och inte bara meddela att det finns en lägenhet att söka utan också hjälpa till med att söka den (i deras namn). Det är lätt att förstå att min tjänst tillför mer värde för kunden i och med att jag hjälper kunden med mer (typ allt) och det vore därför konstigt om det gör att jag inte får ta betalt åtminstonde lika mycket för min tjänst. Och vad skulle hända om jag erbjöd de båda tjänsterna som ett paket? Skulle jag då få ta ut en månadsavgift? Till sist hade jag också tänkt att fakturera via frilansfinans för att slippa starta bolag (till en början). Finns det några begränsningar på grund av det? De tar bland annat en avgift på 6% för faktureringen, får jag ålägga kunden att betala denna utöver de 3 000kr som näms ovan?
Rådgivarens svar
2019-01-23
Stort tack för att du vänder dig till oss med din fråga! Din fråga innehåller ett stort antal delfrågor. Jag kommer i detta svar endast att redogöra för de mest övergripande av dessa frågor. Om du vill ha mer specifika svar så är du välkommen att återkomma till oss med en ny fråga.
Begreppet förmedling
Regler om hyresförmedling och fastighetsmäklare finns i fastighetsmäklarlagen. Precis som du säger så måste den som bedriver förmedling vara registrerad hos Fastighetsmäklarinspektionen (FMI). Om man förmedlar hyresrätter utan att vara registrerad så riskerar man straffansvar och böter eller fängelse i upp till sex månader. Avgörande för om lagen är tillämplig är ifall din verksamhet utgör förmedling.
Med förmedling avses en verksamhet som grundar sig på ett uppdragsavtal och som syftar till att anvisa en motpart med vilken uppdragsgivaren kan träffa avtal om överlåtelse eller upplåtelse.
Utifrån lagtexten gör jag bedömningen att din tänkta verksamhet utgör förmedling. Att kunderna själva håller kontakten med hyresvärden påverkar enligt mig inte bedömningen. När kunden väl inleder kontakten med hyresvärden så kan ju kunden träffa avtal med hyresvärden. Du har då anvisat din kund en hyresvärd, med vilken din kund kan träffa avtal. Det är dock bara min tolkning, så jag rekommenderar dig att kontakta FMI och fråga dem hur de bedömmer din verksamhet.
Registrering
Om din verksamhet utgör hyresförmedling, vilket jag som sagt anser att den gör, så måste du vara registrerad hos FMI för att kunna bedriva din verksamhet utan att riskera straffansvar.
Ett av kraven är utbildning. Du kan läsa mer om kraven på FMI:s hemsida, men det krävs i princip att du har läst fastighetsmäklarprogrammet. Du kan tillgodoräkna dig enstaka kurser inom fastighetsrätt, skatterätt, byggnadsteknik etc., men det handlar alltså om en universitetsutbildning om minst 120 högskolepoäng (d.v.s. två års studier).
Ett annat krav är försäkring. På FMI:s hemsida skriver de att "[d]u tecknar din ansvarsförsäkring hos ett försäkringsbolag; eventuellt via ditt branschförbund om du är ansluten till ett sådant." Vilken försäkring som krävs kan jag inte svara på, utan det får du fråga FMI och ditt försäkringsbolag om.
Ersättning
När det gäller ersättning vid hyresförmedling hänvisar fastighetsmäklarlagen hänvisar oss vidare till 12 kap. jordabalken, även känt som "hyreslagen".
Ingen får ta emot, träffa avtal om eller begära ersättning av hyressökande för förmedling av bostadslägenhet för annat ändamål än fritidsändamål. Sådan ersättning får dock utgå vid yrkesmässig bostadsförmedling enligt grunder som föreskrivs av regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer.
Alltså, om du förmedlar bostadslägenheter till hyressökande, så får du endast ta ut ersättning om du bedriver yrkesmässig bostadsförmedling. Om du gör det så får du enligt förordningen om taxa för yrkesmässig bostadsförmedling endast ta ut 3 000 kr per förmedlad hyresrätt, alltså endast om du faktiskt förmedlar hyresrätten. Om du kräver ytterligare ersättning så blir du återbetalningsskyldig och riskerar straffansvar enligt reglerna i nyss citerade paragraf i jordabalken.
Den som uppsåtligen bryter mot första stycket döms till böter eller fängelse i högst sex månader. Är brottet grovt, döms till fängelse i högst två år.
Den som har uppburit otillåten ersättning är skyldig att betala tillbaka den.
Sammanfattningsvis kan du alltså inte ta ut högre ersättning än 3 000 kr per förmedlad hyresrätt, utan att riskera omfattande rättsliga konsekvenser.
Rekommendation
Jag anser som sagt att din verksamhet utgör hyresförmedling, men för att vara på den säkra sidan rekommenderar jag dig att kontakta FMI och fråga hur de ställer sig till din verksamhet. Ifall det utgör förmedling så finns det, som du redan i din fråga var medveten om, ett antal krav för att du ska kunna registreras. När det gäller förmedling av hyresrätter finns vidare en begränsning i vilken ersättning du kan ta ut, vilket utifrån informationen i din fråga verkar göra din affärsplan mindre attraktiv.
Jag hoppas att det var svar på de mest övergripande av dina frågor. Om du har ytterligare funderingar, så är du som sagt välkommen att återkomma till oss med en ny fråga.
Med vänlig hälsning,
Helmer
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.