Hej, tack för att du vänder dig med din fråga till Fråga Juristen!

Allmänna bestämmelser

Hyresförhållanden regleras i jordabalken 12 kap, även kallad Hyreslagen. Hyreslagen omfattar både uthyrning av hela lägenheter samt delar av lägenheter. Även inneboende omfattas därför av lagen. Hyreslagen är tvingande till hyresgästens fördel. Det innebär att i hyreskontraktet kan villkor ställas upp som är gynnsammare för hyresgästen än de villkor som lagen ställer upp. Om hyreskontraktet däremot stadgar regler som är sämre för hyresgästen än de som finns i hyreslagen så gäller inte kontraktets regler.

I 24 § hyreslagen så framkommer att en hyresgäst ska väl vårda lägenheten under hyrestiden. Detta brukar benämnas hyresgästens vårdplikt och innebär att man som hyresgäst får använda lägenheten med vanlig aktsamhet. Å ena sidan så måste hyresgästen förhindra och förebygga att skador uppkommer, till exempel så måste hyresgästen städa i sådan utsträckning att skador inte uppstår. Å andra sidan så har hyresgästen en rätt att använda lägenheten för normalt bruk. Som exempel på normalt bruk kan rökning användas. Hyresvärden kan inte ställa upp regler som hindrar hyresgästen från att röka inomhus då detta anses vara normalt bruk av lägenheten. Om däremot stora skador, t.ex. missfärgningar, uppstår på grund av hyresgästens rökning så kan hyresgästen tvingas ersätta dessa.  

I lagen om uthyrning av egen bostad finns vissa regler som gäller om en privatperson hyr ut en del av sin egen bostad. Av 4 § framgår att om hyresvärden eller hyresgästen vill ändra ett hyresvillkor ska hon skriftligen meddela motparten detta. Om en överenskommelse inte kan träffas har den som sänt meddelandet rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkor. Av 3 § framgår att hyresgästen får säga upp avtalet att sluta gälla vid månadsskiftet som inträffar tidigast efter en månad från uppsägning.

Tillämpning i ditt fall

Den första frågan vi bör ställa är om din hyresvärd kan ställa sådana här krav på dig som hyresgäst? Att hindra sina hyresgäster från att umgås med personer, både i och utanför lägenheten, samt tvinga hyresgästen att avstå från alla sociala aktiviteter måste under normala omständigheter anses vara en sådan inskränkning i hyresgästens normala leverne att det inte kan godtas. Det som skulle kunna förändra den bedömningen är om den nuvarande situationen med COVID-19 anses utgöra en så stor risk att normala sociala aktiviteter automatiskt innebär att hyresgästen är vårdslös. Det är svårt att veta hur en domstol skulle förhålla sig till en sådan fråga då det enligt min vetskap aldrig har förekommit en liknande situation. En kvalificerad gissning är dock att så länge som varken regering eller Folkhälsomyndigheten har uppmanat alla att avstå från alla sociala aktiviteter oberoende av riskgrupp och hälsotillstånd så får en hyresvärd inte ställa upp sådana här krav.

Eftersom hyreslagen är tvingande till hyresgästens fördel innebär denna bedömning att hyresvärdens nya regler inte är giltiga. I enlighet med lagen om uthyrning av egen bostad så måste dessutom hyresvärden meddela skriftligen alla förändringar av hyresvillkoren. Om du inte godkänner de nya villkoren kan hyresvärden ansöka om ändring hos hyresnämnden.

Nästa fråga blir då hur läng uppsägningstid du har? Av lagen om uthyrning av bostad framgår att en hyresgäst har rätt att säga upp avtalet vid det månadsskifte som inträffar tidigast en månad efter uppsägningen. Enligt lagen kan uppsägningstiden alltså variera lite beroende på när du säger upp avtalet. Även lagen om uthyrning av bostad är tvingande till hyresgästens fördel. Om ditt hyreskontrakt därför stadgar en kortare uppsägningstid, till exempel en månad, så gäller ditt hyreskontrakt.

Sammanfattning

Min bedömning är att din hyresvärds nya regler strider mot hyreslagen. Reglerna kommer i så fall inte tas i beaktning vid en prövning i domstol. Det innebär att även om du åker till din häst eller träffar vänner har din hyresvärd ingen rätt att vidta några åtgärder mot dig. Om du vill säga upp ditt avtal så avslutas kontraktet vid det månadsskifte som inträffar tidigast en månad efter att du sagt upp avtalet. Om ditt hyreskontrakt innehåller regler om kortare uppsägningstid för dig som hyresgäst gäller dessa regler. Om ditt hyreskontrakt stadgar en månads uppsägningstid kommer du behöva betala hyran under den månaden.

Hoppas jag har lyckats besvara din fråga! Om du har fler frågor rörande detta är du varmt välkommen att vända dig till våra kunniga jurister på Familjens Jurist.