Bostad & Fastighet
Byte av hyresrätt - beaktansvärda skäl?
Hej! Jag bytte till mig min nuvarande lgh för lite över ett halvår sedan. Situationen som skulle ha blivit bättre har istället blivit mycket sämre än innan. Jag bor nu på pendeltågslinjen i Sthlm, och sedan införandet av citybanan har det varit inställt eller förseningar i princip varje gång jag ska ta mig till eller från jobbet. Pendeln är mer eller mindre mitt enda alternativ att resa med. Jag har under hösten genomgått en neuropsykiatrisk utredning och fått diagnosen Asperger. Pga utmattning av hög arbetsbelastning har jag behövt vara mycket sjukskriven på sistone. Att resa till jobbet som i teorin ska ta 2h tur och retur, tar istället nästan dagligen runt 3,5h/tur och retur. Jag har problem med att mina rutiner rubbas för mycket och hela denna situationen orsakar stor stress för mig och den enda lösningen jag ser är att jag byter till en lgh med bättre kommunikationer eller blir sjukskriven på heltid vilket jag verkligen inte vill bli. Till saken hör att min hyresvärd har en regel på 2 år innan man får byta, detta anges i deras bytesblankett. I mitt hyreskontrakt står ingenting om detta såvitt jag kan urskilja, så jag har inte förbundit mig till något den vägen. Då ett byte kan ta tid så räknar jag med en flytt som först när det gått 1 år från att jag flyttade hit, och vet att nästan alla andra värdar godkänner byte efter 1 år. Jag har förklarat läget för min hyresvärd men de vill inte göra ett undantag för mig utan hänvisar bara till deras 2 års regel. Jag vet att jag kan ta ärendet till hyresnämnden men är rädd att min värd ska anse att jag brutit mot något och därför kicka mig ur min lägenhet? Jag har hela tiden skött min hyra och aldrig orsakat några störningar. Mina skäl till bytet kan jag styrka med läkarintyg om det skulle krävas. Jag vet inte vad jag ska ta mig till utom att försöka hitta ett bra byte, ansöka om bytet, veta i förväg att jag kommer få avslag, och därpå ta det till hyresnämnden. Skulle hyresnämnden anse att mina skäl är "beaktansvärda" nog? Tack för er tid!
Rådgivarens svar
2018-02-28
Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Byten av hyresrättslägenheter regleras i jordabalkens (JB) 12:e kapitel.
Tillstånd till byte av hyresrättslägenhet
En hyresgäst som har ett förstahandskontrakt får byta sin hyresrättslägenhet mot en annan bostad om detta godkänns av hyresvärden. Hyresvärden får neka bytet på vilken grund som helst, men vägras samtycke utan giltig anledning får hyresgästen säga upp hyresavtalet (12 kap. 32 § JB).
Om bytet inte godkänns av hyresvärden kan hyresgästen ansöka om att få tillstånd till bytet av hyresnämnden. Hyresnämnden ska lämna tillstånd till bytet om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och om detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Det får inte heller finnas så kallade särskilda skäl som talar emot bytet (12 kap. 35 § JB).
Om tvisten tas till hyresnämnden kan de stridande parterna endast bli betalningsskyldiga för sina egna kostnader vid tvisten, det finns alltså ingen risk att behöva betala motpartens ombudskostnader eller dylikt. Hyresnämndens beslut i fråga om bytestillstånd kan inte överklagas (12 kap. 70 § JB).
Beaktansvärda skäl för bytet
För att kunna få hyresnämndens tillstånd måste hyresgästen bland annat ha så kallade beaktansvärda skäl för bytet. Beaktansvärda skäl kan till exempel vara en växande familj som behöver mer utrymme eller att hyresgästen vill flytta närmare ett nytt arbete på annan ort. Man skulle kunna beskriva de beaktansvärda skälen som sådana påtagliga fördelar att det utifrån hyresgästens situation framstår som objektivt sett berättigat att genomföra bytet.
Bedömningen av om beaktansvärda skäl föreligger görs strängare om hyresgästen nyligen har bytt till sig den tidigare lägenheten och endast har bott där en kortare tid. Med kortare tid menas att hyresgästen har haft lägenheten i mindre än ungefär ett års tid.
Påtaglig olägenhet för hyresvärden
Bytet får inte heller innebära en påtaglig olägenhet för hyresvärden. Bytesparten, alltså den nya hyresgästen, ska bland annat kunna betala hyran, vårda lägenheten och inte störa sina grannar. Det ligger på hyresgästen att visa att bytesparten kommer att fullgöra sina skyldigheter som hyresgäst.
Särskilda skäl mot bytet
Slutligen får det inte heller finnas särskilda skäl som talar emot bytet. Sådana skulle till exempel föreligga om det visar sig att en otillåten ersättning ska lämnas i samband med bytet.
Risk för uppsägning?
En förstahandshyresgäst har ett så kallat direkt besittningsskydd. Det innebär att hyresvärden endast får säga upp hyresavtalet utifrån vissa i lag bestämda regler. Dessa finner du i 12 kap. 46 § JB.
En uppsägning kan till exempel vara berättigad om hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i sådan hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas (p. 2). Detta tar sikte på om hyresgästen försummat att betala hyror, stör sina grannar eller dylikt. Enbart det faktum att en hyresgäst har bett om att få byta sin hyresrättslägenhet faller inte under någon av reglerna i 12 kap. 46 § JB.
I ditt fall
Sammanfattningsvis bedömer jag att du har goda möjligheter att få ditt hyresrättslägenhetsbyte godkänt av hyresnämnden om du begär detta efter att ha bott i din lägenhet i ett år.
Visserligen är den korta boendetiden (om du begär byte innan du har bott där i ett år) samt att du har lika långt till arbetsplatsen som när du bytte till din nuvarande hyresrättslägenhet till din nackdel. Din nya aspbergerdiagnos, den ökade resetiden till arbetsplatsen, dina förändrade arbetsförhållanden och dina sjukskrivningar talar dock för att du troligtvis kommer anses ha beaktansvärda skäl. Möjligtvis skulle dessa skäl bedömas vara så starka att du inte ens behöver vänta i ett år med att begära bytet.
Eftersom du inte kan bli betalningsskyldig för motpartens rättegångskostnader och inte heller löper någon risk att förlora din nuvarande hyresrättslägenhet, så ser jag ingen anledning till att inte ta tvisten till hyresnämnden om hyresvärden inte samtycker till bytet. Om du bör begära byte direkt eller efter ha bott i lägenheten i ett år kan jag dock inte bedöma, där behöver du närmare vägledning av en jurist.
Jag hoppas att detta svarade på dina funderingar! Med hänsyn till din situation skulle jag råda dig att boka tid hos någon av Familjens jurists erfarna jurister för att undersöka din möjligheter att göra lägenhetsbytet redan nu.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.