Bostad & Fastighet
Byta hyresrätt trots hyresvärdens nekande?
Hej! Jag bor ensam i en etta på 26 kvm, men vill nu flytta tillsammans med min pojkvän då vi har planer på att skaffa barn i framtiden. Jag hittade en person o byta lägenhet med, hon har en trea och vill flytta till min lägenhet pga att hennes sambo ska jobba internationellt tillsvidare. Hon har två små barn men är ändå villig att bo i ettan, då hennes nuvarande lägenhet är för hög i hyra för henne eftersom att hennes sambo ska jobba utomlands.
Hyresvärden nekade henne bytet pga att hen tyckte de var för många som skulle bo i ettan, men enligt lag som jag fattat det som är att man får max bo 3 personer i en etta. Så jag fattar faktiskt inte varför hyresvärden nekade detta. Har vi någon chans att gå vidare för att få hjälp med detta hos hyresnämnden, har vi betraktansvärda skäl för att få kunna byta?
Rådgivarens svar
2020-01-20
Hej och stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga!
För att kunna besvara dina frågor, kommer jag till en början att redogöra för frågan om max antal boende i en hyresrätt samt för möjligheten vad gäller byte av en hyresrätt i det fall en hyresvärd nekar bytet.
Tillämplig lag i området är 12 kap. Jordabalken (JB). I vardagligt tal kallas 12 kap. JB ofta för hyreslagen.
Max antal boende i en hyresrätt:
I hyreslagen är frågan avseende max antal boende i en hyresrätt oreglerad. Dock är man som hyresgäst skyldig att vårda lägenheten, vilket i enlighet med 12 kap. 24 § JB innebär att man som hyresgäst är skyldig att bevara lägenheten i gott skick och inte slita på lägenheten mer än vad som anses vara normalt slitage. Den bestämmelsen talar därmed för att inte hur många personer som helst får bo i en och samma hyreslägenhet, utan frågan skall bero på hur stor lägenheten är och på slitagets omfattning. Det finns därför i enlighet med denna bestämmelse ett stort utrymme för att argumentera för att en mamma och två småbarn i en etta inte utgör ett alltför högt antal boende i hyreslägenheten.
Vad gäller vid byte av en hyresrätt?
En hyresgäst som har ett förstahandskontrakt får byta sin hyresrättslägenhet mot en annan bostad om detta godkänns av hyresvärden. Om bytet inte godkänns av hyresvärden kan hyresgästen ansöka om att få tillstånd till bytet av hyresnämnden.
Hyresnämnden ska i enlighet med 12 kap. 35 § JB lämna tillstånd till bytet om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och om detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Det får inte heller finnas så kallade särskilda skäl som talar emot bytet.
Vad gäller kravet på beaktansvärda skäl kan dessa skäl enligt förarbetena till jordabalken vara en växande familj som behöver större utrymme, ändrade ekonomiska förhållanden eller att hyresgästen har fått arbete på annan ort. Kravet vad gäller ett byte utan påtaglig olägenhet för hyresvärden innebär att den nya hyresgästen skall kunna fullgöra sina skyldigheter som hyresgäst såsom att betala hyran samt vårda lägenheten. Vidare skall det inte föreligga särskilda skäl som talar emot bytet, och ett exempel på särskilda skäl är om en otillåten ersättning lämnas vid det eventuella bytet.
Vad gäller i ditt fall?
Mot bakgrund till jag inte har tillgång till samtliga omständigheter i ert fall kan jag inte med säkerhet uttala mig om hyresnämnden kommer ge er en tillåtelse med full säkerhet. Däremot ser jag utifrån de omständigheter som har angivits i frågan att det finns goda grunder för bytet varför jag definitivt tycker att du och din bytespart ska hänföra tvisten till hyresnämnden. Läs mer om detta på hyresnämndens hemsida.
Jag hoppas att du har fått svar och vägledning i dina frågor och funderingar! Behöver ni hjälp med att driva tvisten är ni välkomna att boka tid hos någon av Familjens jurists erfarna jurister.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.