Hej! Stort tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga.

Regler om byte av fastigheter finns i jordabalken (JB). Jag kommer nedan att redogöra för tillämpliga regler samt för vad som gäller i ditt fall.

Regler om byte av fastighet
Enligt 4 kap 28 § JB gäller reglerna i 1-27 §§ om köp av fastighet även för byte av fastighet. När två ägare byter bostäder med varandra blir det alltså enligt JB:s regler att betrakta som att båda ägarna säljer respektive köper en fastighet. Personerna som vill byta fastighet med varandra ses som köpare och säljare och ersättningen för köpet sker i form av en annan fastighet. 

Enligt RÅ 1991 ref. 98 medför byte av fastigheter kapitalvinstbeskattning, vilket innebär att var och en beskattas för respektive kapitalvinster. Även stämpelskatt blir vanligtvis aktuellt vid köp av fastighet. 

Kompensation till systern
Av 6 kap 1 § ärvdabalken (ÄB) framgår att det som en arvlåtare under livstiden gett till sina bröstarvingar (avkomlingar – alltså barn, barnbarn, barnbarnsbarn…) ska avräknas på bröstarvingens arv såsom förskott på arv, om inte annat föreskrivits i gåvobrev. Detta bygger på tanken att en arvlåtare vill behandla sina barn lika. Gåvans värde läggs till kvarlåtenskapens värde, varefter värdet fördelas mellan de arvsberättigade. Gåvotagarens andel minskas med var hen fått i förskott.

I rättsfallet NJA 1939 s. 171 uttalats att även köp till underpris kan anses utgöra förskott på arv.

Det är därmed möjligt att kompensera systern redan nu, men om det inte sker så kan det vara så att bytet av fastigheterna medför att din man fått ett förskott på arvet, och att systern därmed ska kompenseras i arvskiftet.  

Sammanfattning och råd
Ett byte av fastigheter mellan två ägare behandlas enligt reglerna i JB som att fastighetsägarna säljer respektive köper en fastighet. 

Jag rekommenderar er att ta hjälp av en jurist avseende fastighetsöverlåtelserna. Ni kan då också få hjälp med hur ni på bästa sätt kompenserar systern, och kan diskutera alla effekter av överlåtelsen - både arvsrättsligt, civilrättsligt och skatterättsligt. Du kan boka en tid hos en av våra duktiga jurister på Familjens Jurist här.