Kontakta oss
0771-771 070
Kontakta oss
0771-771 070
Sidförslag
    Kontor
      Medarbetare
        Bostad & Fastighet

        Byta fastigheter

        Hej! Jag och min man äger en bostadsrätt som vi köpte för 2 150 000 kr, är nu värderad till 2 600 000 kr. Har ett gemensamt lån på 1 570 000 kr. Vi har nu planerat att byta vår bostadsrätt med min mans föräldrar som äger ett hus. Dom köpte huset för 875 000 kr och har 100 000 kr i lån. Bostaden är värderad till 5 000 000 kr idag. Min man har även en syster som måste bli kompenserad. Hur går man lättast tillväga för detta? Finns det olika alternativ?

        Rådgivarens svar

        2018-03-06

        Hej! Stort tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga.

        Regler om byte av fastigheter finns i jordabalken (JB). Jag kommer nedan att redogöra för tillämpliga regler samt för vad som gäller i ditt fall.

        Regler om byte av fastighet
        Enligt 4 kap 28 § JB gäller reglerna i 1-27 §§ om köp av fastighet även för byte av fastighet. När två ägare byter bostäder med varandra blir det alltså enligt JB:s regler att betrakta som att båda ägarna säljer respektive köper en fastighet.

        Vid överlåtelse av fastigheter gäller huvudsaklighetsprincipen, vilken innebär att om ersättning utgår till ett värde som överstiger 50 % av fastighetens taxeringsvärde är det att betrakta som ett köp. Ni kan alltså byta fastigheter genom två köp, förutsatt att köpeskillingarna överstiger 50 % av respektive fastighets värde. För att överlåtelsen ska vara giltig måste formkraven i 4 kap 1 § JB vara uppfyllda. Dessa stadgar att handlingen ska

        • upprättas skriftligen och vara underskriven av bägge parter,
        • innehålla uppgift om köpeskillingen samt
        • innehålla en överlåtelseförklaring.

        Enligt 20 kap 7 § JB krävs, för att lagfart ska beviljas för den nya ägaren, att undertecknandet av överlåtelsehandlingen även styrkts av två vittnen.

        Väljer ni att genomföra bytet i form av köp kommer ni att behöva betala kapitalvinstskatt på vinsten av försäljningen.

        Ett annat alternativ är att ge fastigheterna till varandra i form av gåva. För att giltig gåva ska föreligga krävs att

        • det bygger på frivillighet,
        • det finns en gåvoavsikt och
        • en förmögenhetsöverföring skett från gåvogivare till gåvotagare.

        Det krävs även att formkraven i 4 kap 1 § JB, vilka jag redogjort för ovan, är uppfyllda. Istället för uppgift om köpeskillingen anges då gåvans värde. För gåvor aktualiseras ingen kapitalvinstskatt, men däremot övertar gåvotagaren den tidigare ägarens skattemässiga situation. Om ni i framtiden då ska sälja huset kommer kapitalskatten att beräknas utifrån den värdeökning som skett sedan dina svärföräldrar köpte det. Eftersom huset redan ökat markant i värde torde det innebära en hög skattekostnad för i framtiden.

        Kompensation till systern
        Av 6 kap 1 § ärvdabalken (ÄB) framgår att det som en arvlåtare under livstiden gett till sina bröstarvingar (avkomlingar – alltså barn, barnbarn, barnbarnsbarn…) ska avräknas på bröstarvingens arv såsom förskott på arv, om inte annat föreskrivits i gåvobrev. På så sätt kan alltså din mans syster bli kompenserad vid ett framtida arvskifte. Reglerna i ÄB stadgar alltså att det dina svärföräldrar ger till din man ska utgöra förskott på arv. Det skadar dock inte att ändå upprätta ett gåvobrev som uttryckligen stadgar att avsikten med gåvan är att det ska utgöra förskott på arv.

        Sammanfattning och råd
        Ett byte av fastigheter mellan två ägare behandlas enligt reglerna i JB som att fastighetsägarna säljer respektive köper en fastighet. Ni kan även välja att skänka fastigheterna till varandra genom gåva.

        Jag rekommenderar er att ta hjälp av en jurist avseende fastighetsöverlåtelserna. Ni bör även kontakta era långivare för att avgöra hur ni bäst löser det med era respektive bostadslån. Jag hoppas att mitt svar är till er hjälp. Om du önskar ytterligare rådgivning är du varmt välkommen att boka tid hos en av våra duktiga jurister på Familjens Jurist här.

        Vänliga hälsningar,
        Hanna

        Fru Justicia
        Fru Justicia är vår digitala rådgivare som besvarar juridiska frågor.
        Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
        Magnus Ladulåsgatan 65
        Stockholm
        Stockholm
        11827
        Sweden