Bostad & Fastighet
Bostadsrättsförenings ansvar för utrustning för tv och bredband
Vi köpte en bostadsrätt i okt 17 till vår dotter. I jan 18 köper hon en TV. I hyresavtal finns en obl. avgift för kabel-TV via Ownit på 190 kr/mån. En förutsättning för att kunna se på TV är att det finns en fungerande box från Ownit men efter kontakt med Ownit konstateras boxen vara trasig. BRF har i sitt avtal ingen överenskommelse om att där ingår ersättningsboxar. Vi har haft en mängd korrespondens med föreningen där de skriver:
1. Angående boxern så har vi haft lite strul med att få ut nya kostnadsfria boxar. Jag har pratat med han som tar hand om denna fråga i styrelsen och han menar att du kan stå på dig i den frågan och att det ska ingå i vårat avtal att få ny Box om den gamla går sönder. Stå på dig och säg att du pratat med styrelsen och hänvisa till avtalet. Vi håller nämligen fortfarande på att diskutera vissa bitar bla detta med ownit sedan bytet från Canal digital gjordes.
Vi kontaktar Ownit men de säger att det inte ingår i avtalet utan att en ny kostar 899 kr.
2. På BRF:s hemsida står det att både TV-box och mediespridare tillhör BRF och inte får tas med vid flytt utan måste finnas kvar i lgh. Om inte kan man bli ersättningsskyldig.
Vi anser att om vi köper en ny så är det vi som äger boxen och inte BRF. Hur har de tänkt med tanke på att en TV-box har en viss livslängd och alltid kommer behöva ersättas och då rimligen borde bekostas av BRF som påstår sig äga både TV-box/router.
3. Det sista svar vi fått efter att vi krävt att föreningen ska betala ersättningsboxen är: Men tv-box samt router ägs av föreningen och skall alltid finnas en fungerande sådan i varje lägenhet. Skulle den vara borta eller i detta fall vara trasig så skulle detta tas upp med den föregående hyresgästen. Det ligger på ens personliga ansvar att kolla så att boxen finns och är i bruk. Likväl som det är med ett kylskåp eller tvättmaskin som inte fungerar. Har ni varit i kontakt med säljaren/mäklaren angående detta? Det är han/hon som skall stå för kostnaden i första hand.
Är detta rimligt? Det uppgavs visserligen inga dolda fel i mäklarjournalen när vi köpte lgh vilket ju var fel visade det sig. Att kolla så att boxen fungerade innan man köpt TV gjorde vi ju inte.
Jag vet att 899 kr inte är mycket pengar men framförallt anser jag detta var en principfråga och tycker att BRF agerat väldigt oproffsigt. Om vi nu köper en box så är det i så fall vi som äger den och inte BRF enligt min mening.
Vad säger juridiken om detta fall?
Rådgivarens svar
2018-05-03
Hej,
Stort tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller och hur du kan gå vidare med din situation.
Rättigheter och skyldigheter för bostadsrättshavaren och bostadsrättsföreningen
Bostadsrättsföreningens stadgar reglerar föreningens verksamhet. Stadgarna är bindande för föreningen och bostadsrättshavaren. Styrelsen får inte agera mot föreningens stadgar.
Utöver föreningens stadgar, vilka utgör ett viktigt dokument angående förhållandet mellan bostadsrättshavaren och bostadsrättsföreningen, regleras ansvarsfördelningen mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren avseende en bostadsrätt i bostadsrättslagen (BRL). I 7 kap 4 § BRL anges att föreningen är skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i ett gott skick i den mån som detta ansvar inte vilar på bostadsrättshavaren enligt 7 kap 12 § BRL. I 7 kap 12 § BRL anges att bostadsrättshavaren ska på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna. Detta innebär att bostadsrättshavaren ansvarar för att underhålla och reparera lägenheten, samt att föreningen har en möjlighet att i stadgarna precisera vad som ska hänföras till det inre underhållet. Ansvarsfördelningen får dock inte genom stadgarna ändras till medlemmarnas nackdel. I 7 kap 12 § BRL anges även att bostadsrättshavaren inte ansvarar för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten om föreningen har försett lägenheten med dessa ledningar och ledningarna tjänar fler än en lägenhet.
Sammanfattningsvis kan föreningen sägas ansvara för skicket i gemensamma utrymmen och fastigheten i sig samt dess bärande konstruktioner, och att bostadsrättshavaren ansvarar för det inre underhållet och inredningen av lägenheten.
Generellt angående tv- och bredbandsutrusning ansvarar vanligtvis bostadsrättsföreningen för reparation och underhåll av ledningar för tv och bredband som bostadsrättsföreningen har försett lägenheten med och som finns i golv, tak eller bärande vägg. Avseende utrustning för tv och bredband ansvarar bostadsrättshavaren till den del dessa utrustningar är synliga.
7 kap 2 § BRL och 7 kap 4 § BRL anger att bostadsrättshavaren under vissa förutsättningar har en rätt att avhjälpa en brist på föreningens bekostnad om föreningen åsidosätter sin reparationsskyldighet eller om det på något annat sätt uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande. Bostadsrättshavaren kan alltså kräva eller själv utföra en reparation på föreningens bekostnad. Föreningen ska dock ha varit vårdslös för att bestämmelsen ska vara tillämplig.
Allmänt om fel och dolda fel vid köp av bostadsrätt
Reglerna om köp av bostadsrätt samt fel i bostadsrätt finns främst i Köplagen. Tillträder du lägenheten i samband med ett köp ansvarar inte föreningen för lägenhetens skick. Lägenhetens skick är en fråga mellan dig och säljaren av bostadsrätten. Utgångspunkten är enlig 17 § köplagen att bostadsrätten ska stämma överens med vad som har avtalats mellan parterna och inte avvika från vad du som köpare har haft fog att förvänta dig vid köpet med hänsyn till bostadsrättens pris, ålder, skick och användning. Enligt 20 § köplagen får köparen inte såsom fel ange sådant som köparen måste antas ha känt till vid köpet. Om köparen uppmanas att undersöka bostadsrätten före köpet eller om köparen ändå undersöker bostadsrätten så ansvarar säljaren inte för sådana fel och brister som köparen borde ha upptäckt vid undersökningen. Någon generell upplysningsskyldighet för säljaren motsvarande köparens undersökningsplikt finns inte. I 19 § köplagen anges att om bostadsrätten säljs i befintligt skick kan den dock ändå anses vara felaktig om säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett väsentligt fel som säljaren kan antas ha känt till och köparen med fog kunnat räkna med att bli upplyst om.
Ett dolt fel är ett sådant fel som fanns i bostadsrätten när bostadsrätten köptes. Felet ska inte ha varit upptäckbart och felet ska inte ha varit förväntat. Om lägenheten säljs i befintligt skick krävs det, utöver att felet ska bedömas som dolt, att någon av följande tre förutsättningar föreligger: lägenheten inte överensstämmer med uppgifter som säljaren har lämnat före köpet, säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett väsentligt förhållande rörande lägenheten som säljaren måste antas ha känt till och som köparen med fog har kunnat räkna med att bli informerad om, eller lägenheten är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till pris och övriga omständigheter har haft anledning att räkna med.
Råd och handlingsplan
I enlighet med vad jag har redogjort för ovan utgör stadgarna ett mycket viktigt dokument där din fråga bör regleras. Precis som du anför har en tv-box en viss livslängd. Det är därmed önskvärt att föreningen reglerar i sina stadgar hur frågan ska lösas då tv-boxern är utsliten. Om frågan inte finns reglerad i föreningens stadgar anger BRL att bostadsrättshavaren ansvarar för det inre underhållet och reparationen av lägenheten samt att föreningen ansvarar för gemensamma utrymmen, fastigheten samt sådana anläggningar som är gemensamma för huset. Hur denna tv-box ska klassificeras då föreningen anger att de äger boxen är tyvärr svårt att svara på.
Avseende frågan om fel vid köp av bostadsrätt är detta en fråga som köparen och säljaren av bostadsrätten ska reglera sinsemellan. Kolla i köpekontraktet om frågan om fel har berörts. Du bör även kontakta säljaren angående tv-boxen senast inom två år från tillträdet.
Jag hoppas att detta gav dig några svar på dina frågor.
Behöver ni hjälp med detta är ni välkomna att boka tid hos en av våra jurister på ett kontor nära dig https://juridiktillalla.se/vara-tjanster.
Med vänliga hälsningar,
Sofia
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.