Kontakta oss
0771-771 070
Kontakta oss
0771-771 070
Sidförslag
    Kontor
      Medarbetare
        Bostad & Fastighet

        Bostadsrätt avviker från köpekontraktet, fel enligt köplagen?

        Hej!
        Jag köpte en bostadsrätt för flera månader sedan. I kontraktet står det väldigt tydligt att elen ingår i fastmånadsavgiften (står i kontraktet på flera ställen) och avgiften är 4200kr för allt. Efter vi skrev kontraktet fick jag information från förvaltare att el ingår inte i fastmånadsavgift. När jag kontaktade förening - de också svarade tydligt att elen ingår inte i månadsavgiften.
        Innan kontrakt skrevs, säljaren frågade förvaltaren om elen, och förvaltaren svarade att den ingår i månadsavgiften. Förvaltaren menade att elräkning står på samma faktura, men inte att den ingår i fastmånadsavgift.
        Säljaren också fick felaktig information från förvaltare (lägenhetsinformation), eftersom säljaren betalade faktiskt dubbelpris för el månaden precis innan försäljning. Därför tänkte säljaren att elen ingår i avgiften.
        Problemet, som är störst, är att säljaren använde autogiro och har inte kontrollerat hur mycket hon faktiskt betalade varje månad för månadsavgiften, därför visste hon inte att hon betalar för elen också, ovanpå 4200kr. Därför anser jag det här som säljarens fel. Hela tiden innan tillträde säljaren hävdade att elen faktiskt ingick i deras fastmånadsavgift, men hon aldrig kontrollerade hur mycket hon betalade i verkligheten (att hon betalade extra för elen - säger förvaltaren nu, som fick betalningar).
        När jag köpte den här bostadsrätten, jag lade bud pga information som stod i kontraktet. Min ide var att använda externa element när det är kallt (eftersom det är bottenvåning) och göra cryptocurrencies mining med tanke att elen är obegränsad och ingår i fastmånadsavgiften.
        Vad kan jag kräva från säljaren nu? Vilken sorts ersättning? Hur ser ut min case om vi blir tvungna att gå till domstol?

        Stort tack för svaret!

        Rådgivarens svar

        2018-08-28

        Hej! Stort tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga!

        Regler om köp av bostadsrätter hittas i köplagen (KöpL).

        Fel i bostadsrätten
        Köp av bostadsrätt omfattas köplagen regler om köp av lös egendom, 1 § KöpL. En köpare kan hävda fel i bostadsrätten om bostadsrätten avviker från vad som står i avtalet mellan köpare och säljare, 17 § första stycket KöpL. Köparen har dock en lagstadgad undersökningsplikt, köparen kan inte hävda att det föreligger fel om köparen har eller getts möjlighet att undersöka bostadsrätten innan köp, se 20 § KöpL. En bedömning av vad köparen borde ha upptäckt vid en undersökning utgår ifrån vad en normal person kan upptäcka. Undersökningsplikten är långtgående vid köp av bostadsrätter.

        Påföljder vid fel
        Om det föreligger ett fel i bostadsrätten så kan köparen yrka på påföljd, 30 § KöpL. Köparen kan i första hand begära avhjälpande (34 §), om avhjälpandet inte är möjligt så kan köparen begära prisavdrag eller hävning enligt 37 § KöpL. Köparen måste reklamera felet till säljaren innan någon påföljd kan göras gällande, 32 § KöpL. En reklamation ska ske inom skälig tid från att köparen upptäckte felet, reklamationen behöver inte innehålla information om vilken påföljd köparen vill göra gällande. Köparen får häva köpet på grund av fel, om avtalsbrottet är av väsentlig betydelse för honom och säljaren insåg eller borde ha insett detta, 39 § KöpL. Köparen har alltid rätt att begära ersättning om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om varan vid köpet avvek från vad säljaren särskilt har utfäst, 40 § KöpL.

        Sammanfattning
        I ditt fall så föreligger det uppenbarligen ett fel i bostadsrätten eftersom bostadsrätten avviker från vad som står i köpeavtalet, säljaren har uppgett att elen ingår samt att det står i kontraktet. Felet är av sådan art att den bör falla utanför din undersökningsplikt som köpare, särskilt när säljaren tydligt uppgett att elen ingår. Jag utgår ifrån att du har reklamerat felet i tid eftersom du meddelat säljaren om felet, det innebär att du kan göra gällande påföljder enligt köplagen. Det kommer inte att bli aktuellt med avhjälpande eftersom felet inte riktigt kan avhjälpas, möjligtvis att prisavdrag på köpeskillingen kan vara ett alternativ. Du har uppgett i frågan att omständigheten att elen ingick i den fasta månadsavgiften var en avgörande faktor vid köpet, därför kan det även vara aktuell för dig att försöka häva köpet. Huruvida hävning kan göras gällande är svårbedömt eftersom utgångspunkten är den individuella köparen, köparen måste även bevisa att säljaren insåg eller borde insett att felet var av väsentlig betydelse för köparen. Det finns en möjlighet att hävda att säljaren varit försumlig genom att inte försäkra sig om att uppgifterna i köpekontraktet var sanna, i det fallet så har du rätt till ersättning för eventuella skador som uppkommit i samband med felet. Det bästa skulle vara om ni kan komma överens om hur ni vill lösa felet eftersom det är kostsamt att processa i domstol. Det går tyvärr inte att säga exakt vilka chanser man har om man väcker talan i domstol, det kan vara bra att konsultera med en jurist som kan titta närmare på ditt fall.

        Hoppas du känner att du fick svar på din fråga! Om du behöver mer hjälp så är du varmt välkommen att kontakta en av våra familjejurister här.

        Vänliga hälsningar,

        Alba

        Fru Justicia
        Studentrådgivare Fru Justicia
        Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
        Magnus Ladulåsgatan 65
        Stockholm
        Stockholm
        11827
        Sweden