Kontakta oss
0771-771 070
Kontakta oss
0771-771 070
Sidförslag
    Kontor
      Medarbetare
        Bostad & Fastighet

        Besittningsskydd lokaler

        Vilka rättigheter har man som hyresgäst av en lokal om hyresvärden säger upp kontraktet innan det går ut, för att han ska använda det för eget bruk. Har han rätt att säga upp det och vilka rättigheter har jag som hyresgäst. 

        Rådgivarens svar

        2017-12-18

        Hej! Tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga!

        Frågan du ställer gäller regler som finns i 12 kap. jordabalken (JB), som även kallas för hyreslagen. Jag tänkte börja med att berätta lite om uppsägningstider för lokaler för att sedan gå in på besittningsskydd och därefter avsluta med lite råd för hur du ska agera om du får en uppsägning.

        En hyresavtal kan ingås på antingen bestämd tid eller på obestämd tid. Jag utgår i det följande från att du har ett avtal som är på bestämd tid eftersom du har angett att det finns en sluttid. Hyresavtal som har ingåtts på bestämd tid behöver inte hyresvärden säga upp utan det avslutas när hyrestiden går ut (12 kap. 3§ JB). Om hyresförhållandet varat längre än nio månader måste dock alltid hyresvärden formellt säga upp avtalet. Hur lång framförhållning hyresvärden behöver ha skiljer sig åt beroende på hur långt avtalet varat. Om hyresavtalet är kortare än två veckor kan avtalet sägas upp en dag i förväg, men är hyrestiden längre än nio månader har du alltid nio månaders uppsägningstid (12 kap. 4§ JB).

        För att skydda ekonomiska intressen har utgångspunkten från lagstiftaren varit att hyresavtal för lokaler ska förlängas när de löper ut. Precis som för bostadshyresgäster gäller besittningsskydd för lokalhyresgäster, även om det skiljer sig något åt. Besittningsskyddet innebär att du som lokalhyresgäst har rätt till skadestånd om hyresvärden inte vill förlänga avtalet. Minimiersättningen är en årshyra (12 kap. 58b§ JB). Hyresvärden har alltså alltid möjlighet att köpa sig fri från en oönskad hyresgäst även om det kan bli dyrt. För att komma till åtnjutande av besittningsskyddet krävs att hyresförhållandet varat längre än nio månader (12 kap. 56§ JB). Kortare hyresförhållanden har således sämre skydd.

        Skadeståndet är alltså det som utgör hyresgästens besittningsskydd. Under vissa förutsättningar kan dock hyresvärden säga upp hyresavtalet utan att behöva betala skadestånd. Det gäller bl.a. när hyresavtalet blivit förverkat (12 kap. 42§ JB) eller när besittningsbrytande grunder föreligger (12 kap. 57§ JB). Du har angett att hyresvärden vill använda lokalen för eget bruk, vilket inte är en förverkandegrund. Däremot skulle den grunden kunna passa in under 12 kap. 57§ 4p JB, som säger att besittningsskyddet inte gäller om hyresvärden har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Vid prövning i domstol görs en tvåstegsprövning. Först bedöms om hyresvärden har ett legitimt behov av lokalen, därefter prövas hyresgästens behov av lokalen. Det går här inte att räkna upp alla tänkbara scenarios som faller in under den här punkten, utan man måste kolla på omständigheterna i ditt enskilda fall. Om din hyresvärd endast angett att lokalen ska användas för eget bruk utan att specificera mer om de bakomliggande orsakerna har jag dock svårt att se att hyresvärden kan undgå skadestånd.

        Om hyresvärden skickar en uppsägning till dig har du möjlighet att skicka en in en ansökan om medling till hyresnämnden. Ansökan måste vara hyresnämnden till handa senast två månader efter att du fått uppsägningen. Skadeståndsfrågan prövas därefter av tingsrätten om ni inte lyckas nå en lösning.

        Sammanfattningsvis är det svårt att ge ett enkelt och rakt svar på din fråga. Om du har hamnat i en tvist med din hyresvärd rekommenderar jag dig att låta en jurist titta på hyresavtalet, och även att gå in djupare på de bakomliggande skälen till uppsägningen. Vi har jurister som arbetar med fastighetsrätt som du kan ta kontakt med här. Du kan även välja att ställa fler frågor här.

        Fru Justicia
        Studentrådgivare Fru Justicia
        Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
        Magnus Ladulåsgatan 65
        Stockholm
        Stockholm
        11827
        Sweden