Kontakta oss
0771-771 070
Kontakta oss
0771-771 070
Sidförslag
    Kontor
      Medarbetare
        Bostad & Fastighet

        Besittningsrätt och överlåtelse för andrahandshyresgäst

        När är det möjligt att ta över ett första hands kontrakt när man hyr lagligt i andra hand. På brevet jag fick från hyresföretaget att jag blivit godkänd att hyra lgh 1 år. Samt att vid ansökan med att förlänga efter detta år gällde andra regler då det kunde finnas besittningsrätt efter 2 år. Vad gäller enligt lag? Och när får den som har första handkontrakt överlåta lägenhetskontraktet till den som bor i andra hand. Vad krävs för att få det godkänt?

        Rådgivarens svar

        2020-02-16

        Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller i din situation.

        Besittningsrätt för andrahandshyresgäst
        Hyresavtal regleras i jordabalkens 12:e kapitel, även kallat hyreslagen. Den är tillämplig även på (laglig) andrahandsuthyrning av hyresrätter. Vid hyresavtal på bestämd tid är huvudregeln att avtalet upphör att gälla vid avtalstidens slut, såvida inget annat har avtalats (se 3 § st. 2 hyreslagen). Är hyresförhållandet längre än 9 månader måste det dock alltid sägas upp för att upphöra, då gäller en uppsägningstid på tre månader (se 4 § st. 2 hyreslagen). Bor andrahandshyresgästen i lägenheten i mer än 2 år har den ett så kallat besittningsskydd (se 45 § p. 1 hyreslagen), vilket innebär att andrahandshyresgästen kan ha rätt att få hyresavtalet förlängt. 

        Att ha besittningsskydd betyder att andrahandshyresgästen inte utan skäl måste flytta den dag som står i uppsägningen, skyddet gäller dock endast gentemot förstahandshyresgästen och inte mot dennes hyresvärd. Om andrahandshyresgästen inte lämnar lägenheten på förstahandshyresgästens begäran, så måste denne ta tvisten till hyresnämnden som sedan tar ett beslut om avtalet ska sägas upp eller fortsätta att löpa. Som skäl för att andrahandshyresgästen måste flytta på förstahandshyresgästens begäran kan exempelvis vara om denne inte betalar hyran i tid, överlåter hyresrätten i ”tredje hand” eller vanvårdar lägenheten (se 42 § hyreslagen).

        Överlåtelse av hyresrätt
        För att få överlåta hyresrätten är huvudregeln att hyresvärdens medgivande krävs (se 32 § hyreslagen). Det finns dock vissa undantag där hyresnämnden kan ge medgivande till överlåtelse även fast hyresvärden säger emot. Det första är om hyresgästen överlåter hyresrätten till en närstående som hen varaktig sammanbor med (se 34 § hyreslagen). Det andra är om hyresgästen överlåter hyresrätten genom lägenhetsbyte och de sista skälen för överlåtelse är om lägenheten används för förvärvsverksamhet eller om den upplåtits till en kommun (se 35-37 § hyreslagen). 

        Din situation
        Du kan ansöka om att förlänga hyreskontraktet så länge förstahandshyresgästen och hyresvärden går med på detta. Om du då bor i sammanlagt två år i lägenheten har du en besittningsrätt, men du och förstahandshyresgästen kan också avtala bort denna. Du kommer aldrig ha någon besittningsrätt gentemot hyresföretaget utan endast gentemot förstahandshyresgästen som du hyr av. 

        I ditt fall verkar det inte finnas något skäl till överlåtelse av hyresrätten då du inte varaktigt sammanbor med förstahandshyresgästen eller ska byta lägenhet med denna. Ni kan ändå ansöka om överlåtelse av hyresrätten men det är då helt upp till hyresföretaget om de vill godkänna detta eller inte.

        Sammanfattning och rådgivning
        En andrahandshyresgäst har alltså automatiskt besittningsrätt gentemot förstahandshyresgästen efter två så länge inte denna avtalats bort. För andra förstahandshyresgästen ska säga upp andrahandskontraktet krävs det då ett beslut från hyresnämnden. Det finns inga krav på att hyresvärden ska godkänna en överlåtelse av hyresrätten till en andrahandshyresgäst utan det är som huvudregel upp till hyresvärden själv att bestämma. Hyresvärden måste dock gå med på en överlåtelse under vissa förhållanden men det verkar inte som är något av dessa är tillämpligt i ditt fall. 

        Vill du ha en mer specifik juridisk rådgivning rekommenderar jag dig att kontakta Familjens Jurist. Om du vill läsa mer om reglerna kring andrahandsuthyrning kan du göra det på Domstolsverkets hemsida

        Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Om du har några ytterligare funderingar så är du välkommen att återkomma till oss med en ny fråga.

        Fru Justicia
        Studentrådgivare Fru Justicia
        Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
        Magnus Ladulåsgatan 65
        Stockholm
        Stockholm
        11827
        Sweden