Hej! Tack att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga. Nedan följer en redogörelse om vad som gäller för din situation och praktiska råd om vad man bör tänka på när man upprättar ett servitutavtal.

Varför hittar ni inget gällande servitut?

Som du skriver så kan ni för att kolla upp om det finns ett servitut angående VA-anläggningen mellan era fastigheter kontakta Lantmäteriet som registrerar servitut i sitt fastighetsregister. Du skriver dock att ni redan gjort detta och inte hittat något servitut mellan era fastigheter. Om det är så att fastigheterna fanns före 1972 kan det faktiskt ändå vara så att fastigheterna har varit, och är, belagda med servitut, men att de ändå inte går att hitta på grund av att Lantmäteriets fastighetsregister för officialservitut som skapats före 1972 är ofullständiga (se mer hos Lantmäteriet). Emellertid kan icke-registrerade servitut före 1972 vara giltiga ändå, men det för krävs det ju att de nuvarande fastighetsägarna har kännedom om servitutet, vilket ni inte verkar ha. Min rekommendation är därför, som du kan själv föreslår, att ni upprättar ett nytt servitut emellan era fastigheter.

Att upprätta servitut

Det finns två olika typer av servitut; officialservitut och avtalsservitut. Medan officialservitut upprättas genom en lantmäteriförättning eller domstolsbeslut, det vill säga av en tjänstemän, så kan fastighetsägare själva välja att upprätta ett avtalsservitut. I ert fall låter det som att det ni är mest intresserade av är att upprätta ett avtalsservitut och jag kommer därför att ge er lite tips på vad ni ska tänka på i en sådan process. 

Att tänka på vid upprättandet av avtalsservitut

För att ett avtalsservitut ska vara giltigt krävs det att kraven i kapitel 14 i Jordabalken är uppfyllda. Dessa krav är bland annat att servitutet måste avse åtgärder som är för stadigvarande bruk (kap 14 § 1). Detta kriteriet bedömer jag dock redan är uppfyllt i ert fall då servitutet berör gemensam VA-anläggning, vilket kan antas vara för stadigvarande bruk om ni inte skulle planera att byta ut dessa inom en snar framtid. Servitutet får inte heller förpliktiga fastighetsägarna på "den tjänande fastigheten" (den som ger något) att utföra andra åtgärder än underhåll på servitutobjekten. Servitutetet ska dessutom upprättas skriftligen av den tjänande fastighetens ägare (kap 14 § 5). Detta innebär då alltså att du och eventuell delägare till din fastighet ska upprätta ett servitut för ert avlopp och reningsverk så att grannfastigheten kan nyttja dessa, medan grannfastigheten i sin tur ska upprätta servitut för att de låter er nyttja deras brunn. Den fastigheten som får en tjänst ska även förfara på ett sådant sätt att den belastar den givande fastigheten så lite som möjligt, annars kan denne bli ersättningsskyldig för skada och det kan även utgöra grund för hävning (kap 14 §§ 6-8).

När ni har upprättat era avtalsservitut är det en god idé att skriva in dessa i Lantmäteriets fastighetsregister, vilket ni gör genom en ansökan till Lantmäteriet. En sådan ansökan kostar i dagsläget 375 kr per servitut (se expeditionsavgifter) men är som sagt en god idé då avtalen blir sparade och även nästkommande ägare till era fastigheter kan se vad som är reglerat.

Sammanfattning och råd till åtgärd

Sålänge ert avtal uppfyller dessa krav, det vill säga: är skriftligt, enbart avser åtgärder för stadigvarande bruk och ej belastar den tjänande fastigheten mer än nödvändigt så bör era avtalsservitut vara giltiga. Tänk på att det är ni som ska upprätta ett servitut för ert avlopp och reningsverk, medan grannfastigheten i sin tur behöver ha ett servitut för sin vattenbrunn för att ni ska kunna nyttja denna. Och glöm inte att anmäla servituteten till Lantmäteriet! Skulle ni behöva hjälp att upprätta och anmäla nya servitutavtal är ni mer än välkomna att kontakta våra erfarna jurister på Familjens Jurist som erbjuder specifikt denna tjänst.

Hoppas du fick någorlunda svar på din fråga och lycka till!