Stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller och hur du kan gå vidare i din situation.

Hur görs en bodelning mellan makar?

Bodelning ska ske när ett äktenskap upplöses (9 kap. 1 § äktenskapsbalken). Ett äktenskap upplöses vid skilsmässa eller om en av makarna avlider. Första steget vid en bodelning är att ta upp varje makes giftorättsgods. (10 kap. 1 § äktenskapsbalken) Giftorättsgods är all egendom som inte är enskild egendom. (7 kap. 1 § äktenskapsbalken) Från giftorättsgodset ska makarnas skulder dras av. (11 kap. 2 § äktenskapsbalken) Man får då fram hur mycket varje makes tillgångar är värda. Efter det slår man samman makarnas giftorättsgods och delar det på hälften, för att få fram vad varje make är berättigad till. (11 kap. 3 § äktenskapsbalken) Hur man därefter fördelar den faktiska egendomen kallas för lottläggning. (11 kap. 7 § äktenskapsbalken) Är makarna överens kan de vid lottläggningen fördela egendomen som de önskar. Får den ena maken egendom för ett högre värde behöver den kompensera den andra maken.

Övertagande av bostadslån 

Banken behöver godkänna ett övertagande av lån, och innan de kan göra det brukar de göra en bedömning av om personen som vill ta över lånet har ekonomisk möjlighet att ensam betala det. Om banken godkänner den sökande skrivs lånet över och den före detta medsökandes betalningsskyldighet upphör.

Ge bort en bostadsrätt som gåva

När en fastighet ska överlåtas måste vissa formkrav vara uppfyllda. Formkraven är: underskrifter av både säljare och köpare, uppgift om köpeskilling, viljeförklaring att bostadsrätten överlåts från säljaren. Formkraven gäller även om fastigheten ska ges bort som en gåva. (6 kap. 4 § bostadsrättslagen) Ges bostadsrätten bort som en gåva ska dessa formkrav framgå av gåvobrevet, annars är gåvan inte giltig. Det vanliga när en bostadsrätt ges bort är att även lånen följer med till mottagaren. Det är dock som ovan nämnt banken som måste erkänna att den nya personen får ta över lånet. De förmögenhetsrättsliga rekvisiten för gåva måste också vara uppfyllda. Det är tre rekvisit: att det sker en förmögenhetsöverföring, att överföringen sker frivilligt och att givaren har en gåvoavsikt. Om gåvorekvisiten inte är uppfyllda så räknas överlåtelsen som ett köp, även om ersättningen understiger marknadsvärdet. Slutligen ska den nya innehavaren av bostadsrätten godkännas som medlem i bostadsrättsföreningen. (6 kap. 1-2 §§ bostadsrättslagen)

Skatt vid överlåtelse av en bostadsrätt

För bostadsrätter tillämpas delningsprincipen. Det betyder att om en bostadsrätt har avyttrats till ett pris som understiger marknadsvärdet och gåvoavsikt föreligger mellan parterna, är mellanskillnaden en gåva. Till den del vederlaget motsvarar marknadsvärdet på den överlåtna bostadsrätten anses denna del ha sålts. Ersättningen för gåvan (dvs. vederlaget) kan vara antingen kontanter eller övertagande av lån. Övertar gåvomottagaren lånen på fastigheten så räknas detta som vederlag, och då får det alltså betydelse vad det är för marknadsvärde på bostadsrätten för att avgöra hur stor del som utgör köp respektive gåva. Om givaren har gjort en kapitalvinst på den del som betraktas som ett köp måste hen betala kapitalvinstskatt.

• Ett exempel: A överlåter en bostadsrätt till B för 1 miljon kronor. Marknadsvärdet för bostadsrätten är 2 miljoner kronor. Vid inkomstbeskattning anses A ha sålt hälften av bostadsrätten och gett den andra hälften som gåva. 

Huvudregeln är att gåvor är skattefria. (8 kap. 2 § inkomstskattelagen) Vid en bostadsrättsöverlåtelse kommer dock mottagaren av gåvan träda in i givarens skattemässiga situation, vilket gör att mottagaren vid en framtida försäljning får tillgodogöra sig överlåtarens omkostnadsbelopp vid beräkningen av eventuell kapitalvinst eller förlust. (44 kap. 21 § inkomstskattelagen)

Vad gäller i din situation? 

Det är alltså möjligt för din fru att ge dig bostadsrätten som gåva i samband med bodelningen. Om det resulterar att du får mer än hälften av värdet av giftorättsgodset behöver du ersätta din fru. Det behöver även upprättas ett gåvobrev som uppfyller formkraven för en bostadsrättsöverlåtelse. När du övertar bostadslånet räknas det som ett vederlag för bostadsrätten, och på grund av delningsprincipen kommer din fru att bli skattskyldig om hon gör en kapitalvinst. Du kommer behöva betala skatt den dag du säljer bostadsrätten om du gör en kapitalvinst. Slutligen behöver ni även kontakta er bank för att se om de går med på att du tar över lånet.  

Rekommendation:

Om du vill ha hjälp att upprätta ett bodelningsavtal, upprätta ett gåvobrev eller att räkna på skatten vid överlåtelsen av bostadsrätten är min rekommendation att du bokar tid med en av Familjens Jurists kunniga jurister. 

Jag hoppas att du fått svar på dina frågor. Hör gärna av dig igen om du har fler frågor eller funderingar.