Hej och stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller och hur du kan gå vidare i din situation.

Du har tillsammans med dina bröder fått en fastighet i gåva förenat med ett villkor om överlåtelseförbud. Som jag förstår din fråga undrar du 1) om du behöver vidta någon åtgärd för att dina barn ska kunna ärva fastigheten, och 2) om överlåtelseförbudet gäller även efter att fastigheten har överlåtits till dessa.

Vad händer med fastigheten vid din död?

Arv regleras i ärvdabalken. Inledningsvis kan det konstateras att om du inte upprättat någon rättshandling som testamente eller gåvobrev så kommer dina barn att ärva dig i första hand, ärvdabalken 2 kap. 1 §. De ärver då din del av fastigheten. Om du är gift med den andra föräldern till dina barn kommer denna dock att ärva före de gemensamma barnen, ärvdabalken 3 kap. 1 §. Vill du säkerställa att dina barn ärver fastigheten framför en eventuell make bör ett testamente upprättas. Vill du ge fastigheten till dina barn redan i din livstid så upprättas ett gåvobrev.

Vad innebär överlåtelseförbudet?

I ditt fall har det uppställts ett överlåtelseförbud mellan gåvogivaren och gåvotagaren av en fastighet. Rättsläget är inte helt utrett kring vad som gäller rörande villkoret efter att fastigheten har överlåtits genom gåva eller arv.

I NJA 2017 s. 289 konstaterar HD att ett villkor som ställts upp i samband med gåva av en fastighet inte är bindande för en person som senare köper fastigheten. Fallet rörde ett villkor om att fastigheten inte får bjudas ut till försäljning på offentlig auktion enligt samäganderättslagen. Villkoret ansågs endast gälla mellan gåvogivaren och gåvotagaren samt dennes borgenärer.

I två hovrättsfall – RH 2019:34 och Svea hovrätt (26 oktober 2020, T 624-20) – har hovrätten dock ansett att villkoren (överlåtelseförbud samt hembudsklausul) binder även gåvomottagarens förvärvare. I dessa fall har den senare överlåtelsen skett genom en benefik transaktion, det vill säga genom gåva eller arv och inte genom köp. I dessa fall har hovrätten ansett att starkare skäl talar för att den första gåvogivarens vilja ska respekteras. Överlåtelseförbudet ansågs följa med egendomen.

Sammanfattning och rekommendation

Vill du säkerställa att din del av fastigheten går till dina barn vid din död bör ett testamente upprättas. Vill du ge dem andelen innan dess kan du upprätta ett gåvobrev. Det finns en möjlighet att överlåtelseförbudet även kan komma att gälla gentemot dina barn efter att de har fått fastigheten genom arv eller gåva. Rättsläget är dock oklart. Vill du säkerställa att samma överlåtelseförbud gäller även mot dem kan du införa det i den rättshandling du väljer att upprätta.

På Familjens Jurists hemsida kan du välja mellan att upprätta ett testamente eller upprätta ett gåvobrev enkelt och smidigt online. Vill du ha mer ingående rådgivning rekommenderar jag att du bokar tid med en jurist som kan ge vidare hjälp.

Jag hoppas du känner att du har fått svar på din fråga! Uppkommer ytterligare funderingar så är du välkommen att återkomma till oss på Fråga Juristen med en ny fråga.