Hej,

Stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen för din fråga.

Allmänt om köp av fast egendom
Vid köp av fast egendom är det riktigt att det är jordabalken (JB) som blir tillämplig och de huvudsakliga bestämmelserna finns då i 4 kap.

För att ett avtal om köp av fast egendom ska bli giltigt krävs att man följer formkraven. Vill man ange villkor för köpet ska de stadgas i köpehandlingen. Upprättas köpebrev ska villkoren även anges i köpebrevet för att de ska gälla. Muntliga överenskommelser gäller inte.

I ert fall förstår jag det som att villkoret om avstyckning angetts i köpehandlingen och att inget köpebrev upprättats.

När man avtalar om att säljaren ska ha rätt till avstyckning av tomt bör man ta med vem som ska inge ansökan och att den andra parten ska biträda ansökan genom sin underskrift av avtalet. I detta fall utgår jag från att det enda som står i köpehandlingen är att säljaren ska ha rätt att stycka av en tomt på 1000 kvm från den sålda tomten.

Emellertid kan man inte villkora köp av fast egendom hur som helst. Hade fastigheten överlåtits i form av gåva hade det däremot varit lättare. Men vid köp har lagstiftaren ansett att villkoren ska begränsas.

Köp av ”del av fastighet”
Betraktar man ert köp som köp av ”del av fastighet” blir JB 4:7 tillämplig. Att köpa del av fastighet innan avstyckning är dock förenat med fallgropar. Köpehandlingen måste utformas på rätt sätt och ansökan om avstyckning ska göras inom sex månader. Sker inte detta är köpet inte giltigt. Vid förvärv av ”del av fastighet” har både säljaren och köparen rätt att ansöka om avstyckning, vilket skiljer sig från andra fall då det endast är fastighetens ägare som kan ansöka om avstyckning. Anser man att JB 4:7 är tillämplig blir därmed köpet ogiltigt och inte villkoret om avstyckningen. Det som är viktigt vid köp av ”del av fastighet” är att man tydligt anger att andelen ska brytas ut och att fastighetsbildning ska ske, annars riskerar man att bli samägare till fastigheten.

Svävarvillkor
Ett annat alternativ är att betrakta villkoret om avstyckning som ett svävarvillkor. Det vill säga att köpet görs villkorat med att avstyckning ska ske. Hur man kan villkora ett fastighetsköp stadgas i JB 4:4. Ett sådant villkor kan dock högst gälla i två år. Det verkar inte som att ni avtalat om någon tidsgräns vilket egentligen inte gör så mycket utan då gäller att villkoret anses gällande i två år.

Bedömning i ert fall
I ert fall hade jag beaktat det som ett köp av hela fastigheten och villkoret om avstyckning som en slags svävarklausul. Säljaren bör då inte kunna göra villkoret gällande idag utan borde ha gjort det inom två år från försäljningen.

Jag hoppas att detta svar har gett dig vägledning i din fråga. Har du ytterligare funderingar kring detta eller önskar hjälp med att tyda avtalet ordentligt så rekommenderar jag dig att ta kontakt med en jurist som kan hjälpa dig; speciellt med hänsyn till avtalets karaktär. Om du önskar boka en tid med en jurist hos Familjens jurist kan du göra det HÄR. 

Med vänliga hälsningar