Kontakta oss
0771-771 070
Kontakta oss
0771-771 070
Sidförslag
    Kontor
      Medarbetare
        Bostad & Fastighet

        Ansvar för dolt fel i gammalt hus

        Hej!
        Jag och min sambo köpte ett ganska gammalt hus för 8 månader sedan. Allt fungerade bra men nu har vi upptäckt en märklig lukt i källaren, det verkar vara fukt i väggarna som luktar. Det verkar vara dräneringsrören utanför huset som skadats av trädrötterna.
        Vem bär ansvaret och vilka lagar gäller för oss och säljaren, vem har rätt? Vi anser att det var ett dolt fel som vi aldrig kunde upptäckte när vi kollade på huset?

        Rådgivarens svar

        2019-12-11

        Hej! Stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller och hur du går vidare i din situation.

        Rättslig reglering

        Den rättsliga regleringen för köp av fastighet hittas i jordabalkens (JB) fjärde kapitel, där regleras både köparens och säljarens ansvar vid försäljning av fastighet.

        Fel i fastighet

        Fel i fastigheten innebär att fastigheten avviker från vad som framkommit i avtalet eller vad som köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet (4:19 JB). Köparen kan ha rätt till avdrag på köpeskillingen eller häva köpet, om det inte är ett sådant fel som köparen borde ha upptäckt vid sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till skicket på fastigheten, den normala beskaffenheten vid jämförliga fastigheter och omständigheter vid köpet. Detta innebär att en köpare behöver göra en grundligare undersökning om de köper ett gammalt hus än de behöver göra om de köper ett nybygge, om köparen köper en gammal fastighet kan de förvänta sig att huset är i sämre skick än ett nybygga. Därför måste de också undersöka fastigheten noggrannare. Fastigheter köps som huvudregel i befintligt skick, vilket gör att köparens undersökningsplikt är långtgående. 

        Säljaren har ett ansvar att informera köparen om fel som dem känner till, om säljaren borde inse att det är av betydelse för köparen, den så kallade upplysningsplikten. Om säljaren inte känner till felen ansvarar de bara för de så kallade dolda felen, de fel som är svårupptäckta.Köparens undersökningsplikt omfattar även kryputrymmen och vinden. Detta innebär att köparen måste undersöka svårtillgängliga utrymmen om det går att komma in där. Det finns inget krav på att köparen måste bryta upp väggar om det är det enda sättet som felet går att hitta. Köparens undersökningsplikt kan brytas om säljaren lämnar muntliga eller skriftliga garantier om fastigheten skick. 

        Reklamera felet

        Köparen måste reklamera felet inom skälig tid från det att köparen har märkt eller borde ha märkt felet i fastigheten (4:19a JB). Denna reklamationen till säljarna kan var muntlig eller skriftlig, skriftlig reklamation är enklast att bevisa om det blir en rättslig process senare. Hur lång tidsfristen är varierar, beroende på omständigheter och parternas förutsättningar.

        Din situation

        Den som har ansvaret för felet i ert hus beror på om detta är ett så kallat dolt fel eller om det är ett fel som du som köparen borde ha upptäckt vid undersökningen av fastigheten, köparens undersökningsplikt är långtgående. Huruvida det är ett så kallat dolt fel i ert hus eller om ni borde ha upptäckt felet kan jag inte svara på eftersom jag inte har samtliga uppgifter samt att jag inte vet hur det ser ut där fukten har uppstått.

        Rekommendation

        Jag rekommenderar att du tar kontakt med en jurist för att diskutera din situation, där ni kan diskutera samtliga uppgifter, och få vägledning för hur ni kan gå vidare med ert problem. Här kan du läsa mer om vad Familjens Jurist kan hjälpa till med när det kommer till fel i fastigheter. Har du flera funderingar och behöver hjälp med att gå vidare med ditt ärende kan du boka tid med en jurist på Familjens Jurist till fast pris här.

        Fru Justicia
        Studentrådgivare Fru Justicia

        Fråga Juristen är en tjänst där du kan ställa juridiska frågor gratis. Frågorna besvaras av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen utförs efter bästa förmåga och Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder resultatet eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.

        Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
        Magnus Ladulåsgatan 65
        Stockholm
        Stockholm
        11827
        Sweden