Hej, tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga!

Jag förstår din fråga som att du undrar om du kan få tillbaka den summa som du har betalat som överstiger summan i det avtal som ni ingick 2015-09-01. Efter avtalets ingående har hyresvärdet begärt en högre hyra än vad som framgår av avtalet och du har betalat den höjda hyran.

Bestämmelser om hyra finns i 12 kap. jordabalken (JB). Kapitlet är tvingande till hyresgästens fördel, vilket innebär att villkor som är mindre förmånliga än de som framgår av kapitlet är ogiltiga. Bestämmelser som kan bli aktuella i det här fallet finns även i hyresförhandlingslagen.

Hyresavtalets form

Inledningsvis kan nämnas att ett hyresavtal inte behöver vara skriftligt för att gälla, även muntliga hyresavtal är bindande, se JB 12 kap 2 §. Jag tolkar dock din fråga som att ni har ett skriftligt avtal gällande hyran, vilket är att föredra ut bevissynpunkt, som började gälla från och med 2015-09-01 och som löper på obestämd tid.

Ändring av villkor i hyresavtalet

Ändring av hyresvillkor kan ske på två sätt. Antingen genom en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen, eller genom en överenskommelse mellan dig och hyresvärden. Vid en förhandling enligt hyresförhandlingslagen så avtalar hyresvärden med en organisation av hyresgäster om vilka villkor som ska gälla för hyresrätterna i fastigheten. En sådan överenskommelse blir bindande för dig som hyresgäst om det finns en så kallad förhandlingsklausul i ditt hyreskontrakt som innebär att du förbinder dig till detta.

Om det däremot inte finns en sådan klausul i hyresavtalet så måste du och hyresvärden komma överens om hyrans storlek. I så fall måste hyresvärden uppfylla vissa formkrav i sitt meddelande till dig som hyresgäst om hen vill ändra ett villkor, som exempelvis höjning av hyran. Formkraven framgår av JB 12 kap. 54-54a §§. Först och främst så måste meddelandet om den begärda höjningen vara skriftlig. I meddelandet ska höjningen, den totala hyran och från vilken dag det ska börja gälla stå med. Det ska även framgå i meddelandet att om hyresgästen inte lämnar besked inom en viss tid (som dock inte får infalla tidigare än två månader från att meddelandet lämnades) om att denne motsätter sig höjningen så blir denne bunden till den nya hyran. Den nya hyran börjar då gälla från den dag som angivits som den sista dagen att motsätta sig. Meddelandet ska slutligen också innehålla information om hyresvärdens adress samt hur hyresgästen ska gå till väga för att få det begärda villkoret prövat av hyresnämnden. Hyresnämnden kan fatta beslut om hyran. Även om hyresgästen blivit bunden av en sådan ändring av ett villkor på grund av passivitet så kan hyresnämnden ändå pröva och ändra hyran om det skulle vara skäligt, se JB 12 kap. 55c st. 3. Det kan till exempel vara om hyresgästen har varit förhindrad att motsätta sig höjningen i tid.

Sammanfattning och handlingsplan

Sammanfattningsvis finns det två avgörande faktorer för din fråga. Det ena är om det finns en förhandlingsklausul i ditt hyresavtal. Om svaret är ja så är du bunden av den nya hyran och kan inte få tillbaka pengar. Om svaret är nej så kommer vi till nästa viktiga faktor nämligen hur hyresvärden har meddelat dig om höjningen av hyran. Om hyresvärden har uppfyllt kraven på det skriftliga meddelandets innehåll och du har betalat utan att motsätta dig höjningen så är du dessvärre bunden av den nya hyran och kan då inte få tillbaka några pengar. Har hyresvärden inte meddelat dig på korrekt vis så kan du, mot bakgrund av att det faktiskt finns ett formkrav, prova att vända dig till hyresnämnden med ditt återbetalningskrav.

Jag hoppas att du känner att du har fått svar på din fråga! Om du har fler funderingar så är du välkommen att återkomma till oss. Vi erbjuder även en möjlighet att boka en tid med en av våra erfarna jurister här.

Vänlig hälsning,

Kristine