Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Frågor om andrahandsuthyrning och om ansvar för störningar i bostadsrättslägenheter regleras i bostadsrättslagen.

Tillstånd till andrahandsuthyrning
För att en bostadsrättshavare ska få upplåta sin bostadsrättslägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande krävs samtycke från bostadsrättsföreningens styrelse (7 kap. 10 § bostadsrättslagen). Om bostadsrättshavaren är en juridisk person och bostadsrättsföreningen vägrar samtycke ska hyresnämnden lämna tillstånd till uthyrningen om inte föreningen har befogad anledning att vägra samtycke (7 kap. 11 § bostadsrättslagen).

Bedömningen för om föreningen har befogad anledning tar sikte på den specifika andrahandshyresgästens personliga kvalifikationer. Befogad anledning kan till exempel föreligga om hyresgästen kan antas missköta sig.

Allmänt om de avtalsrättsliga relationerna vid andrahandsuthyrning
Vid en andrahandsuthyrning uppstår normalt två avtalsrättsliga relationer. Det finns dels ett avtal mellan bostadsrättshavaren och bostadsrättsföreningen, dels ett avtal mellan bostadsrättshavaren och dennes hyresgäst (andrahandshyresgästen).

Mellan andrahandshyresgästen och bostadsrättsföreningen finns normalt ingen avtalsrättslig relation. Huvudregeln vid andrahandsuthyrning är därför att bostadsrättshavaren fortsatt ansvarar för lägenheten gentemot bostadsrättsföreningen.

Bostadsrättshavarens ansvar för störningar
Bostadsrättshavaren har ett ansvar att förhindra störningar för sin omgivning vid användandet av lägenheten. Om det förekommer störningar i en bostadsrättslägenhet ska bostadsrättsföreningen ge bostadsrättshavaren tillsägelse att se till att dessa omedelbart upphör och underrätta socialnämnden i kommunen (7 kap. 9 § bostadsrättslagen).

Om bostadsrättshavaren eller om den som lägenheten har upplåtits till i andra hand åsidosätter de skyldigheter som de har enligt 7 kap. 9 § bostadsrättslagen kan nyttjanderätten till bostadsrättslägenheten förklaras förverkad (punkt 5 i 7 kap. 18 § bostadsrättslagen). Om inte rättelse vidtas efter bostadsrättsföreningens tillsägelse kan då bostadsrättsföreningen säga upp bostadsrättshavaren. I allvarliga fall kan uppsägelse ske direkt (7 kap. 20 § bostadsrättslagen).

Sammanfattning och råd
Sammanfattningsvis kan konstateras att du som bostadsrättshavare endast får hyra ut din bostadsrätt i andra hand om styrelsen samtycker till detta eller om hyresnämnden ger dig tillstånd. Eftersom du är en juridisk person ska hyresnämnden ge dig tillstånd om inte bostadsrättsföreningen har befogad anledning att vägra samtycke.

Att bostadsrättsföreningen motsätter sig uthyrning till en person som tidigare har stört grannar och som har begått brott i den aktuella bostadsrättslägenheten faller förmodligen inom vad som kan anses vara en befogad anledning. Om du inte får samtycke till uthyrningen av styrelsen, kan det därför bli svårt att få hyresnämndens tillstånd att fortsätta hyra ut bostadsrättslägenheten till just den hyresgästen.

Du som bostadsrättshavare har även ansvar för dina andrahandshyresgästers störningar. Om dessa stör sina grannar och om det inte blir någon förbättring efter bostadsrättsföreningens tillsägelse, riskerar du att bli uppsagd från din bostadsrättslägenhet. Jag skulle därför råda dig att nogrannt kontrollera dina potentiella andrahandshyresgäster innan du hyr ut din bostadsrätt.

Jag hoppas att du fick svar på dina funderingar!