Bostad & Fastighet
Andrahandshyresgästens ansvar vid andrahandsuthyrning
Jag undrar över följande scenario:
A hyr en lägenhet svart av B i andra hand. A och B har ett muntligt avtal som säger att uppsägningstiden är 3 månader. B blir påkommen av hyresgästföreningen med att hyra ut sin lägenhet svart och därmed också vräkt . 3 månader efter vräkningen ska lägenheten överlåtas. Kan B då hänvisa till det egentligen olagliga muntliga avtalet och kräva att A betalar hyran de sista månaderna? Har A något som helst ansvar? Och hur hade det varit om avtalet mellan A och B i stället varit lagligt och B blivit vräkt för att hyrorna som A betalat via B:s konto inte betalats vidare till föreningen? Hade A varit tvungen att betala hyran de sista månaderna då? Helt enkelt, vilket ansvar kan läggas på andrahandshyresgästen när förstahandshyresgästen blir vräkt på grund av något som andrahandshyresgästen inte kan råda över?
Rådgivarens svar
2018-01-26
Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! För enkelhets skull kommer jag i mitt svar att utgå från hyresrätter. Frågor kring dessa regleras i jordabalkens (JB) 12:e kapitel. För bostadsrätter gäller samma huvudprinciper, men rättsligt stöd finner du då istället i bostadsrättslagen och lagen om uthyrning av egen bostad.
Allmänt om de avtalsrättsliga relationerna vid andrahandsuthyrning
Vid en andrahandsuthyrning uppstår normalt två avtalsrättsliga relationer. Det finns dels ett avtal mellan förstahandshyresgästen och dennes hyresvärd, dels ett avtal mellan förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen. Mellan andrahandshyresgästen och förstahandshyresgästens hyresvärd finns normalt ingen avtalsrättslig relation.
Av detta följer bland annat att det vid en andrahandsuthyrning är förstahandshyresgästen som har ansvar för lägenheten gentemot hyresvärden. Till exempel är det förstahandshyresgästen som enligt 12:24 § JB ska vårda lägenheten och som står till svars gentemot hyresvärden om andrahandshyresgästen orsakar skador på den. Förstahandshyresgästen kan sedan i sin tur kräva ansvar av andrahandshyresgästen. Denna ansvarsfördelning har nyligen förtydligats av Högsta domstolen och gäller oavsett om uthyrningen sker med eller utan hyresvärdens eller hyresnämndens samtycke.
Betalning av hyra under uppsägningstiden om förstahandshyresgästen blir vräkt
Om förstahandshyresgästen hyr ut sin hyresrättslägenhet till andrahandshyresgästen utan erforderligt tillstånd begår denne ett avtalsbrott mot sin hyresvärd. Detta innebär dock inte att avtalet mellan förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen är ogiltigt. Om förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen har avtalat om tre månaders uppsägningstid torde därför detta gälla.
Om förstahandshyresgästen blir vräkt och inte längre kan erbjuda sin lägenhet begår dock denne även ett avtalsbrott mot andrahandshyresgästen. Jag är därför tveksam till att andrahandshyresgästen ska behöva betala hyran under uppsägningstiden om denne, på grund av förstahandshyresgästens avtalsbrott, inte kan bo kvar i lägenheten under uppsägningstiden. Skulle förstahandshyresgästens betalningsanspråk komma till domstol skulle denne troligtvis ha svårt att vinna framgång av just denna anledning.
Om förstahandshyresgästen inte betalar hyran till hyresvärden
Som tidigare nämnt är det vid andrahandsuthyrning förstahandshyresgästens ansvar att uppfylla sina skyldigheter enligt hyresavtalet mellan denne och hyresvärden. Detta ansvar innefattar bland annat skyldigheten att betala hyra. Om inte förstahandshyresgästen betalar hyran till hyresvärden begår denne då ett avtalsbrott mot hyresvärden. Förstahandshyresgästen begår då också ett avtalsbrott mot andrahandshyresgästen i och med att denne inte längre kan erbjuda sin lägenhet enligt avtalet.
Andrahandshyresgästen kan inte tvingas svara för förstahandshyresgästens avtalsbrott mot hyresvärden och kan därför inte bli betalningsskyldig på avtalsrättslig grund. Skulle mot förmodan andrahandshyresgästen bli skadeståndsskyldig gentemot hyresvärden, kan denne i sin tur kräva dessa pengar från förstahandshyresgästen på grund av avtalsbrottet.
Jag hoppas att du fick svar på dina funderingar! Om du har några fler frågor relaterat till detta får du gärna ställa dessa i kommentarsfältet så kan jag utveckla det än mer!
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.