Kontakta oss
0771-771 070
Kontakta oss
0771-771 070
Sidförslag
    Kontor
      Medarbetare
        Bostad & Fastighet

        Värdering av fastighetsvinst och skatt vid avtal om separation

        Hej!
        Jag äger ett hus, en kvinna flyttar in till mig, jag skriver ett avtal att hon får 50% av vinsten efter avdraget skatt, den dagen vi säljer huset eller vi separerar.
        Hon betalar 50 % av lånekostnaderna och ränta från den dagen hon flyttar in
        jag renoverar huset för 320.000kr jag betalar allt, har kvitto på det, vid ny värdering när hon lämnar huset är vinsten 700,000kr 700,000-320,000 = 380,000kr/2= 190000kr - skatt, hon får 150,000kr kontant
        Har jag gjort rätt?

        Rådgivarens svar

        2018-08-01

        Hej! Stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga. Nedan följer en redogörelse på vad som gäller utifrån de omständigheter som du har nämnt. När det kommer till värdering av fastigheter finns det del vägledning man kan få från kapitel 45 i inkomstskattelagen (nedan förkortad IL). Detta kapitel är bra att se på när man vill veta hur mycket skatt man ska betala för viss egendom och kommer att hjälpa dig i din uträkning, även om denna fråga gäller en separation. Skatteverket har också en mycket bra guide på ämnet här.

        Värdering av fastigheter

        För att ta reda på hur stor vinsten är för fastigheter kan man gå tillväga på följande sätt. Det värde man utgår från är försäljningsvärdet av fastigheten. När det gäller en separation från samboskap eller äktenskap så är det inte alltid bostaden säljs, men man gör beräkningen utifrån en presumtiv försäljning.

        Det första man gör är att reducera försäljningspriset med beräknade försäljningskostnader (se bl.a.  44 kap. 13 § IL) såsom mäklararvode. Dessa kostnader går ofta inte att räkna ut innan man säljer huset. Men man kan anta att mäklararvodet ungefär är 3 % av försäljningspriset.

        Därefter reduceras det presumtiva försäljningspriset med det du köpte huset för. Om du har fått huset i arv eller gåva övertar du den tidigare ägarens inköpspris enligt 44 kap. 20 § andra stycket IL.

        Från vinsten får du också dra av förbättringsutgifter som du har om de har uppgått till minst 5000 kr, se 45 kap. 11 - 15 §§ IL eller skatteverkets guide om förbättringsutgifter. Förbättringsutgifter är utgifter du har haft för ny-, till- eller ombyggnation. Men även förbättrande reparationer och underhåll räknas med i vad som får dras av. När det kommer till förbättrande reparationer och underhåll måste dessa vara gjorda de senaste 5 åren för att man ska få dra av dem från vinsten. För att se vad som skiljer en reparation från en ombyggnation osv, se skatteverkets guide på förbättringsutgifter.

        Om du har fått uppskov med vinst efter en tidigare försäljning av en fastighet måste du återföra uppskovsbeloppet och lägga till detta till vinsten. Efter denna post kan man räkna ut skatten. Skatten på fastigheter är 22 % av vinsten från den presumtiva försäljningen, se 45 kap. 33 § IL.

        Hur ska uträkningen se ut i ditt fall?

        Du har nämnt redan att vinsten för huset är 700 000 kr. Så därför kommer jag i nedan uträkning anta att du fick huset för 1 000 000 och sedan har den ökat i värde till 1 700 000 för enkelhetens skull (detta kan du senare i din uträkning ändra så att du har rätt siffror). Från det försäljningspriset får du dra av 3 % i antaget mäklararvode, vilket blir 51 000.

        Du har också nämnt att du har haft reparationskostnader på 320 000 kr. Jag vet inte huruvida dessa reparationer gjordes inom tidsfristen på 5 år eller inte. Det kan också vara så att du inte behöver tänka på 5 års-gränsen, om det faktiskt skulle röra sig om någon byggnation av något slag. I det fallet ber jag dig att studera skatteverkets vägledning gällande förbättringskostnader. I detta exempel så räknar jag ändå som om de har gjorts inom 5 års-gränsen. I detta exempel antar jag också att det inte finns något uppskov.

        Det hela leder till följande uträkning:

        Försäljningspriset 1 700 000

        - försäljningsutgifter 51 000

        - inköpspris av fastigheten 1 000 000

        - förbättringsutgifter 320 000

        + uppskov 0

        vinsten = 329 000

        Från vinsten ska skatt dras av med 22 %. 329 000 * 0,22 = 77 380. Det betyder att 77 380kr ska dras av från vinsten av 329 000 kr. Vinsten efter skatt är 329 000 - 77 380 = 251 620 kr. Enligt avtalet ska din före detta sambo få hälften av vinsten, vilket är ca. 125 810 kr.

        Sammanfattning och råd

        När det kommer till att räkna ut hur mycket vinst ett hus har kan man använda kapitel 45 IL som nämner bl.a. att försäljningsutgifter, inköpspris och förbättringsutgifter får dras av från försäljningspriset på huset. Från vinsten drar man också av skatt på 22 %. I detta fall har du avtalat med din före detta sambo att hon ska få hälften av vinsten om ni separerar. Utifrån exemplet som utgår från de omständigheter du har nämnt är hälften av vinsten ca. 125 810 kr.

        Jag vill dock tillägga att eftersom ni räknas troligtvis som sambos (om ni inte var gifta) enligt 1 § sambolagen kan det bli vissa problem. Enligt 8 § sambolagen kan en sambo begära att en bodelning ska göras av samboegendomen. Med samboegendom menas bostad och bohag (möbler) i de gemensamma bostaden (se 3 § sambolagen). Det skulle betyda att din före detta sambo skulle kunna kräva mer än bara vinsten från huset.

        Om man begär bodelning är det vanligt att man har rätt till 50 % av hela bostaden! En bodelning är däremot inte obligatorisk för sambos, men om en av samborna begär detta måste en bodelning ske. Men man kanske endast begära en bodelning inom ett år efter det att samboförhållandet upphörde. Om ni är gifta är däremot en bodelning obligatorisk. För dig är en bodelning ett sämre alternativ. Så detta ber jag dig hålla koll på. Håll koll på fristen på 1 år.

        Rättsområdet förstår jag är mycket snårigt och ofta är det inte lätt att veta vad man ska göra. I dessa fall kan det vara bra att närmare prata med en jurist. Om du vill kan du boka in en tid hos en av våra erfarna jurister på Familjens jurist som har mer kompetens på dessa frågor.

        Jag hoppas att jag har svarat på dina frågor. Om du har några följdfrågor kan du alltid ställa dessa till Fråga Juristen. Lycka till!

        Fru Justicia
        Studentrådgivare Fru Justicia
        Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
        Magnus Ladulåsgatan 65
        Stockholm
        Stockholm
        11827
        Sweden