Hej! Tack för att ni valt att vända er till oss på Fråga Juristen med din juridiska frågeställning.

Inledning

Jag är lite osäker på vad det är ni vill få ut av detta. Det framgår inte riktigt varför ni har upprättat dokumentet. Det jag tror ni vill göra är att se till att ena dottern får behålla huset efter att ni gått bort men att arvet fortfarande ska vara fördelat lika. Jag kommer därför gå igenom olika alternativ ni kan göra för att skydda huset från ett eventuellt arv.

Er nuvarande lösning

Tanken med er nuvarande lösning som jag förstår det är att den yngre systern kommer ärva en del av huset på Gotland men ska sedan vara tvungen att sälja sin del till den äldre systern för en viss summa pengar.

I svensk rätt är det inte möjligt att vid en fastighetsförsäljning tvinga den nya ägaren att i sin tur sälja fastigheten vidare till en redan bestämd person. Detta gäller både förköpsrätter och utfästelser om framtida överlåtelser. Det finns dock undantag till detta vilket är bl.a. överlåtelse genom gåva eller när det rör sig om familjerättsliga förhållanden såsom arv eller testamente.

Det här betyder alltså att ert avtal kan vara giltigt men jag kan tyvärr inte med säkerhet svara på om det, vid en eventuell tvist om avtalet, tvingar den yngre systern att sälja huset till den äldre systern. Det råder lite osäkerhet på området när undantaget är tillämpligt eller inte och jag kan därför inte ge er något säkert svar på vad ert avtal kan tvinga den yngre systern att göra. 

En annan sak jag reagerade på i ert avtal är att den äldre systern ska betala hälften av taxeringsvärdet på fastigheten när ni går bort. Jag tror ni valt just detta pris för att ni föräldrar äger hälften av fastigheten och vill att den äldre systern ska få betala den yngre så arvet blir fördelat jämlikt. Ett litet problem med detta är att om ni i dagsläget äger fastigheten med lika delar, alltså 50 % var så blir priset fel om ni vill fördela arvet jämlikt. Vid arvet efter er så kommer syskonen få 25 % var av egendomen då ni bara äger 50% av den. Detta innebär att den äldsta systern kommer äga 75% av fastigheten och den yngre 25%. Då kanske det är fel att tvinga den äldre systern att betala för 50% av taxeringsvärdet när hon bara får 25%.

Hur ni kan göra istället

Ni kan upprätta ett testamente där ni ger den äldre systern huset på Gotland. Ni kan i samma testamente ge den yngre systern rätt till en viss penningsumma. På detta sätt uppnår ni samma mål men risken minimeras i och med att den yngre systern aldrig får någon äganderätt till huset på Gotland. I och med att ni endast förordnar två legat i ert testamente kommer resterande kvarlåtenskap skiftas enligt ärvdabalkens arvsregler.

En annan möjlighet ni har är att ge huset som en gåva till er äldsta dotter. Det här får följden att gåvans värde presumeras vara ett förskott på arv vilket innebär att den äldre dottern får en mindre del av kvarlåtenskapen efter er då hon redan fått huset. Även detta skulle leda till att båda era döttrar får lika mycket i arv efter er.

Sammanfattning

Avtalet som ni i dagsläget har upprättat kan orsaka problem i framtiden. Jag är tyvärr inte helt säker på hur en domstol skulle tolka det ni kommit överens om. Samtidigt så är detta bara ett problem om den yngre systern inte vill sälja sin del av fastigheten i framtiden. Om ni anser att det finns risk att det blir en tvist i framtiden är mitt råd att upprätta ett testamente eller att ge fastigheten som en gåva till den äldre dottern.

Om ni ska upprätta ett testamente kan det vara bra att ta till hjälp så det blir korrekt utfört. På Webbjuristens hemsida kan du få hjälp att upprätta ett testamente till ett fast pris.

Hoppas detta var svar på din fråga och om det är något mer du undrar över är du välkommen att skriva till oss igen.

Med vänliga hälsningar

Gabriel