Bostad & Fastighet
Uppsägning av arrende m.m.
Hej,
Jag hyr muntligt en mark bit i Kommunen som erbjöds mig av Ägaren för 3 år sedan. Jag betalar hyra 1250,- i månaden aviseras per post och där är en stor träbåt pluss 2 stora arbetsvagnar på platsen,platsen hyrs av mitt företag,båten under renovering. Första året var inga problem men andra fick jag en propp i ögat och arbetet med båten bromsades ,efter proppen hade jag en svår period och sonen till ägaren av platsen som lider av bipolär diagnos började trakassera mig . Delar av plats inomhus försvann,toa ,kök och viloplats med värme. När jag kom för att arbeta så var det lagt flera kubikmeter trä reglar över min elkabel så jag inte kunde få el till mina maskiner,Dyrt material försvann och nu när jag skulle sälja en vagn så har han ställt en vagn vägen så att jag inte kunde flytta den. Jag pratade med ägaren i sommars och berättade att båten ska göras färdig nu efter sommaren och jag har lejt 2 snickare till detta. Pappan gav mig ett skam bud på Båt och vagnar som jag tackade nej till. I förra veckan fick jag ett meddelande på min telefonsvarare att jag skulle bort från platsen innan augusti ut och skrev tillbaka och bad om skriftlig uppsägning. Jag har inte hört något från dem men jag betalar hyran och planerar att göra båten färdig under september-oktober månader.
Där är många olika delar i detta och det sista är att de placerat en bod på den mark som jag hyr och att den blockerar för mig. Det är stora kostnader för mig att hastigt flytta båten och vagnarna då jag inte har någon ersättnings plats än. Behöver hjälp så att jag får en rimlig uppsägning och återbetalning då avtalad plats förändrats mm.
Rådgivarens svar
2017-09-07
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga!
Det är tyvärr svårt att ge ett exakt svar då jag inte vet vilken form av nyttjanderätt det rör sig om. Upplåtelse av mark brukar dock oftast utgöra ett arrende. I ditt fall verkar det som att du och markägaren har ingått ett lägenhetsarrende. Ett lägenhetsarrende föreligger när förutsättningarna för jordbruks-, bostads- eller anläggningsarrende inte är uppfyllda. Exempel på lägenhetsarrende är just båtplats, parkeringsplats och upplagsplats. Regler om lägenhetsarrende hittar du i 8 kap jordabalken.
Ett avtal om lägenhetsarrende kan upprättas muntligen, det är fortfarande bindande, se 8 kap 3 § 3 st. Dock är det ur bevishänseende mycket lättare om man har ett skriftligt avtal som stadgar vilka arrendevillkor man har kommit överens om. I er muntliga överenskommelse bör uppgifter så som arrendetiden, arrendeavgiften och hur du som arrendatorn har rätt att använda arrendeområdet ha diskuterats.
En uppsägning av arrendet ska normalt vara skriftlig. Uppsägningen kan göras muntligen men endast om mottagaren erkänner uppsägningen skriftligen, se 8 kap 8 § jordabalken. Tidsobestämda avtal måste alltid sägas upp medan tidsbestämda avtal upphör utan uppsägning om avtalet inte innehåller en bestämmelse om uppsägningstid. Om arrendetiden inte är bestämd blir uppsägningen gällande på den fardag (fardag är 14 mars varje år) som inträffar närmast sex månader från det att uppsägning skedde, se 8 kap 5 § jordabalken.
Anser du som arrendator att du har rätt till nedsättning av arrendeavgiften, t.ex. för att du inte kunde få el till dina maskiner, din vagn blev blockerad och att de placerade en bod som blockerar dig, kan du deponera motsvarande belopp hos länsstyrelsen, se 8 kap 12 a § jordabalken. Detta kan dock inte göras retroaktivt, utan gäller för kommande arrendeavgifter.
Du kan tyvärr inte vända dig till arrendenämnden med dina problem då de bara prövar tvister som rör jordbruks-, bostads- och anläggningsarrende, däremot kan nämnden medla som skiljenämnd i en tvist om lägenhetsarrende, se 8 kap 30 § jordabalken. En lägenhetsarrendator har en svag ställning och har därmed inget besittningsskydd eller rätt att få arrendevillkor prövade.
Sammanfattningsvis…Uppsägningen som skedde på telefonsvararen är alltså inte giltig då du inte har erkänt denna skriftligen. Jordägaren måste istället komma med en skriftlig uppsägning, som du har begärt. Går jordägaren med på att låta dig ha kvar ditt arrende men du är missnöjd över det som har hänt kan du deponera den del av arrendeavgiften du inte vill betala hos länsstyrelsen. Eftersom den med lägenhetsarrende har ett väldigt svagt skydd kan det tyvärr vara svårt att kräva ersättning för att den avtalade platsen har förändrats.
Som sagt är det svårt att ge dig ett exakt svar då jag inte har alla omständigheter till hands, men jag hoppas att du fick vägledning i din fråga.
Bästa hälsningar,
Sofia Berg
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.