Hej och stort tack för att du valt att vända dig till Fråga Juristen med din fråga. Nedan följer en redogörelse för vad som gäller i ditt fall och hur du kan gå vidare med situationen.

Köparens undersökningsplikt

Köp av fast egendom regleras i jordabalken (JB) kap. 4. Av 4 kap. 19 § JB följer att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, så har köparen rätt till avdrag på köpeskillingen eller kan häva köpet. Säljaren ansvarar dock bara för sådana fel som inte går att upptäcka vid en noggrann undersökning. Vid köp av fast egendom har köparen en långtgående undersökningsplikt och pliktens omfattning beror på fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Undersökningsplikten omfattar allt som är möjligt att konstatera med syn, känsel, lukt och hörsel.

Betydelse av säljarens utfästelser

Omfattningen av köparens undersökningsplikt beror även på de uppgifter som säljaren lämnat. Uppger säljaren att ett problem som upptäckts vid besiktningen är åtgärdat är det att ses som en utfästelse angående bostadens skick som minskar köparens undersökningsplikt. För att det ska föreligga en utfästelse krävs det tämligen specificerade uppgifter men det är inte nödvändigt att det ska röra sig om en uttrycklig garanti. Har säljaren lämnat ett intygande om en specifik egenskap hos fastigheten så kan säljaren inte åberopa köparens undersökningsplikt avseende felet.

Vad betyder detta i ert fall?

Att säljaren, på det sätt som ni beskriver i frågan, uppger att ett problem är åtgärdat innebär normalt sett att det inte finns någon anledning för er som köpare att undersöka just den egenskapen hos fastigheten. Bedömningen av vad som utgör en sådan utfästelse som innebär att köparens undersökningsplikt faller bort görs dock alltid från fall till fall och beror på de specifika omständigheterna vid köpet. Av de uppgifter som framgår av frågan är det inte möjligt att med säkerhet säga vad som skulle bli utfallet i ert fall eller om en domstol skulle göra samma bedömning som i NJA 1983 s. 858 vid en eventuell tvist.

Jag rekommenderar att ni reklamerar felet till säljaren så fort som möjligt eftersom köparen inte får åberopa att en fastighet är felaktig om han eller hon inte lämnat meddelande till säljaren inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (Se 4 kap. 19a § JB).

Skulle säljarens motsätta sig att fel föreligger och en tvist uppstår så rekommenderar jag att ni tar kontakt med någon av våra erfarna jurister på Familjens Jurist. Du kan boka en tid med en jurist över telefon eller besöka något av Familjens Jurists kontor. Länk till bokningen finns här.

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!

Vänliga hälsningar,
Isabelle Hepsever