Bostad & Fastighet
Köpa ut sambo ur gemensam lägenhet
Hej! Har en fråga som måste få ett svar. Skall separera med min sambo och jag skall lösa ut
henne. Vi äger lägenheten tillsammans och har gemensamt lån 50/50.
Den är värderad till 3,820,000 och vi köpte den för 770,000 och vi har 756,962 kr kvar på lånet. Jag har räknat ut att 3,820,000-770,000= 3,050,000
22 procent fiktivskatt på 3,050,000 blir 671,000.
3,820,000-671,000=3,149,000
3,149,000/2=1,574,500
Stämmer det att jag skall lösa ut henne för 1,574,500 kr och att jag även skall ta över hennes
lånesumma på 378,481? Tacksam för snabbt svar.
Rådgivarens svar
2019-03-23
Stort tack för att du vänder dig till oss med din fråga!
Utköp ur fastighet
Till att börja med så är det viktigt att påpeka att det inte finns några tvingande regler gällande hur man ska beräkna vilken summa man betalar för att köpa ut någon ur en gemensam lägenhet. Det råder avtalsfrihet, så ni har rätt att bestämma vilken summa ni vill. Det finns däremot ett standardiserat sätt att räkna ut beloppet, framför allt med beaktande av den skatt som kommer att behöva betalas vid försäljning.
Först börjar man med att räkna ut kapitalvinsten, vilket är vad man kommer att beskattas för vid en framtida försäljning:
- Kapitalvinst = försäljningspris - försäljningskostnader - omkostnadsbelopp
- Omkostnadsbelopp = anskaffningsutgifter + förbättringsutgifter
Här har du således gjort helt rätt förutsatt att ni inte har haft några kostnader för förbättringsutgifter (vilket ni inte behöver ha haft, det är vanligare när man har villa än lägenhet).
Därefter räknar man ut en fiktiv skatt, för att få fram nettovärdet på lägenheten.
- Nettovärde = försäljningspris - reavinstskatt
- Reavinstskatt = kapitalvinst x 0,22 (22 % skatt)
Även här har du gjort helt rätt. Nettovärdet på er lägenhet är således ca 3 miljoner kronor. Utköpspriset är vanligtvis hälften, men om man äger olika stora andelar justeras självklart utköpspriset därefter.
- Utköpspris = nettovärde / 2 (om man äger lika mycket)
Du har alltså kommit fram till rätt utköpsvärde, enligt beräkningarna ovan. Däremot har du, ifall du tar över din sambos lån, rätt att dra av det på utköpssumman. Du ska ju inte betala hennes lån. För att köpa ut henne och ta över lånet på lägenheten ska du alltså betala ca 1,2 miljoner.
Sammanfattning
Din beräkning är helt korrekt. Jag ställde ändå upp den i mitt svar, ifall det är någon som läser svaret på vår hemsida och vill få en beräkningsmodell att gå efter. Det enda som inte var rätt (om man vill göra som "man borde" eller som "de flesta" gör) är att du också ska få göra avdrag för din sambos del av lånet.
Om du har någon ytterligare fundering, kring detta eller något annat, så är du välkommen att ställa en ny fråga till oss.
Med vänlig hälsning,
Helmer
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.