Bostad & Fastighet
Fråga om hyreslagen - lokal
Hej!
Jag äger en fastighet (lokal) som jag hyr ut. Jag är ett AB och även hyresgästen. Fastigheten är en bensinstation med pizzeria och en mindre butik. Vi har ett avtalat kontrakt som hyresgästen med jämna mellanrum inte har följt. Hyresgästen har avslutat bensinförsäljning trots avtal som sa att han är skyldig att hålla i gång bensinpumparna. Jag tyckte inte att det var ngt att bråka om, så jag skrev till ett avtal att vi tar tillbaka ansvaret för pumparna så att hyresgästen inte skulle behöva känna press att underhålla dessa. På en bilaga har vi ritat upp att omfattningen av hyreskontraktet endast gällde lokalen och pumparna. Jag anser då att han endast hyr lokalen. Hyresgästen har ansvar för snöskottning och sandning enligt kontraktet, så att hans kunder ska kunna ta sig fram. Jag anser även att om han vill "snygga" till runt fastigheten så är det inte mitt ansvar. Naturligtvis anser jag att mitt ansvar är att hålla fastigheten utvändigt i skick såsom väggar och tak etc. Så min fråga är: Har vi en skyldighet att klippa, trimmra, städa, gallra skog etc. på omliggande mark som inte hyresgästen hyr? Han har nu skickat ett meddelande till mig där han skriver att om inte jag ser till att det blir "städat" så ska han ta in en firma och skicka räkningarna till mig. Detta har han gjort även tidigare, men då gällde det inte ovanstående. Den gången ringde jag till företaget som hade gjort jobbet på uppdrag av min hyresgäst. Jag förklarade för företaget att om jag hade beställt jobbet så skulle jag naturligtvis även stå för det. Men i detta fall har jag inte bett er att göra något mer än en felsökning. Jag betalade då en del av fakturan enligt överenskommelse med det företaget.
Jag skulle kunna skriva massor med saker som min hyresgäst inte sköter enligt vårt avtal, men nu undrar jag alltså vad som avses med "det åligger hyresvärden att ombesörja skötsel, drift och underhåll av allmänna och gemensamma utrymmen"
Jag tolkar detta som att det gäller, om vi har gemensamma eller allmänna utrymmen i lokalen, som trots allt är det enda han hyr.
Jag vore väldigt tacksam för en juridisk bedömning av detta.
Kan tilläggas att under ca 10 års tid så tror jag att hyran aldrig kommit in i tid.
Rådgivarens svar
2019-09-30
Hej!
Stort tack för att du vänder dig till oss med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller i din situation. Jag kommer här att stolpa upp dina frågor och besvara dem därefter.
Anmärkning: så som jag förstår dig avser du med fastighet en lokal. Vidare förstår jag citatet som ett citat hämtat från hyresavtalet. För att ge dig mer specifika svar skulle jag egentligen behöva läsa hyresavtalet. Mina svar kommer därför, tyvärr, bli aningen generella på sina håll.
Allmänt
Vad avser frågor om hyra är det 12 kap. jordabalken(även kallad hyreslagen) som blir tillämplig.
Frågor
Fråga 1– vad innebär ”det åligger hyresvärden att ombesörja skötsel, drift och underhåll av allmänna och gemensamma utrymmen”?
Svar: i 12 kap. 15 § och 12 kap. 9 § jordabalken står att om det av hyresförhållandet följer en rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt, ska hyresvärden hålla utrymmena i sådant skick enligt den allmänna uppfattningen i orten är full brukbart för det avsedda ändamålet. Detta gäller om inte något annat har avtalats. Det som avses med ”i orten” beror på hur den allmänna standarden för liknande utrymmen sköts på den ort där lokalen finns.
Vad avser det ni skrivit om att det åligger hyresvärden att ombesörja skötsel, drift och underhåll av allmänna och gemensamma utrymmen, beror i huvudsak på vad ni själva har avsett med detta när ni ingick avtalet. Gemensamma utrymmen är de ytor som ni brukar gemensamt och i regel är detta reglerat i hyresavtalet.
Så som jag kan tänka mig att ni har avsett är att hyresvärden ska se till att anläggningen (lokalen) är brukbar och ser bra ut för det avsedda ändamålet med hyreskontraktet. T.ex. att elen funkar, och som du själv nämner: att hålla fastighetens utvändiga ytor i skick. Detta är avtalstolkning, alltså vad ni har, eller rimligen kan ha, menat med innebörden av citatet och vad som är rimligt i förhållande till vad som står i avtalet.
Fråga 2 – har ni som hyresvärdar en skyldighet att klippa, trimma, städa, gallra skog etc. på omliggande makt som hyresgästen inte hyr?
Svar: Vad du som hyresvärd är skyldig att göra är att hålla lokalen i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Det innebär att du inte har en skyldighet att klippa, trimma, städa, gallra skog etc på omliggande mark som hyresgästen inte hyr, såvida ni inte i hyresavtalet har avtalat om något annat, och såvida detta inte bör anses vara allmänna eller gemensamma utrymmen enligt hyreskontraktet.
Det kan alltså vara så att du har en skyldighet att t.ex. klippa och trimma på omkringliggande mark om denna omkringliggande mark är att anse som allmänt utrymme.
Sammanfattning och råd
Så som framgår av mitt svar beror mycket på vad som i övrigt står i hyresavtalet och vad ni har avsett med innehållet, t.ex. att hyresvärden ska ombesörja skötsel, drift och underhåll av allmänna och gemensamma utrymmen.
Så som jag kan tänka mig att ni eventuellt skulle ha menat är att det för hyresvärden föreligger en skyldighet att se till att anläggningen (lokalen) är brukbar och ser bra ut för det avsedda ändamålet med hyreskontraktet. T.ex. att elen funkar, och som du själv nämner: att hålla fastighetens utvändiga ytor i skick.
Det innebär att du kan ha en skyldighet att t.ex. klippa och trimma på omkringliggande mark om denna omkringliggande mark är att anse som allmänt eller gemensamt utrymme.
För att vara på den säkra sidan rekommenderar jag dig att ta kontakt med Familjens Jurists jurister för mer specifik avtalstolkning. Du kan då visa upp hyresavtalet och på så vis få mer säkra svar.
Jag hoppas att du har fått svar på dina frågor!
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.