Kontakta oss
0771-771 070
Kontakta oss
0771-771 070
Sidförslag
    Kontor
      Medarbetare
        Bostad & Fastighet

        Fel i fastighet

        Hallå! Vi köpte en villa i början av februari 2017 och hade inflyttning i maj. Sedan dess har vi nu upptäckt en omfattande fuktskada under källargolvet och även att golvet har svartmögel. De tidigare ägarna säger att det här var ett problem de själva inte har märkt och säger att dom aldrig har haft några problem med vare sig lukt eller några andra tecken på fuktskada eller mögel. Vi har fått reda på att vi nu behöver riva upp och lägga helt nytt källargolv vilket kommer att kosta mycket pengar och ta lång tid. Vad kan vi göra i det här läget? Kan vi kräva dom vi köpte huset av på någon ersättning för det fukt och mögelskadade källargolvet? Dom själva säger att det här är ett fel som har uppkommit efteråt och att det inte är deras ansvar??

        Rådgivarens svar

        2017-07-05

        Hej och stort tack för att du vänder dig till Juridiktillalla med din frågeställning! Nedan följer en redogörelse för vad som gäller i din situation samt en rekommendation till vad du kan göra härnäst.

        Inledningsvis bör konstateras att frågan rör ett fastighetsköp, varpå fastigheten har varit behäftad med fel. Relevanta regler återfinns därmed i 4 kap. jordabalken (JB).

        Huvudregel för fel i fastighet avseende faktiska fel
        4 kap. 19 § JB
        1 st. ”Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.”
        2 st. ”Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.”

        Vad som avses med ”inte stämmer överens med vad som följer av avtalet” i 1 st. är de fall då fastighetens standard avviker från vad som avtalats. Dessa situationer omfattar inte endast sådant som uttryckligen följer av köpeavtalet, utan även sådant som stått i annonser eller andra uppgifter som lämnats under förhandlingarna.
        Vilka situationer som träffas av lydelsen ”om den (fastigheten) annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta” bestäms med utgångspunkt i en objektiv bedömning av huruvida fastigheten avviker från normal standard, varpå sådant som en köpare kan förvänta sig fungera i fastigheter av liknande skick spelar en avgörande roll. Här spelar exempelvis faktorer som vilken typ av fastighet det är, hur ny fastigheten är och så vidare in.

        Säljarens upplysningsplikt
        I Sverige föreligger det en upplysningsplikt för säljaren av en fastighet, vilket innebär att säljaren har en plikt att informera köparen om de fel som han eller hon känner till och som är svåra för köparen att upptäcka genom köparens undersökningsplikt, så kallade dolda fel. Det ligger i säljarens intresse att informera köparen om fastigheten är behäftad med något fel, då ett fel som säljaren har informerat köparen om inte i efterhand kan åberopas som ett dolt fel vilket i sin tur utesluter ett möjligt ersättningsanspråk från köparens sida.

        Säljaren har däremot ingen generell upplysningsplikt att informera köparen om samtlig information kring fastigheten, men bör å andra sidan upplysa om sådant som denne vet är felaktigt i fastigheten. Enligt rättspraxis kan säljaren nämligen tvingas ansvara även för fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten, om denne förfarit försumligt, exempelvis genom att lämna felaktiga uppgifter eller att underlåta att informera köparen om fel som han vetat om och som han borde ha förstått varit av betydelse för köparen.

        Köparens undersökningsplikt
        Köparen av en fastighet har en långtgående undersökningsplikt, vilken framgår av 4 kap. 19 § 2 st. JB. Köparen har därmed en plikt att undersöka fastigheten för att upptäcka eventuella fel, vilket förslagsvis bör göras med hjälp av en besiktningsman. Undersökningsplikten sträcker sig till vad en genomsnittlig köpare kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning. Följden av detta är att köparen som regel själv svarar för fel som denne missat på grund av en otillräcklig undersökning och som därmed borde ha upptäckts. Av rättspraxis framgår att allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten bör undersökas. Undersökningsplikten kan även utökas om det finns anledning till misstanke för att fastigheten är behäftad med något fel, vilket kan uppstå exempelvis vid en eventuell friskrivning från säljarens sida. Motsatsvis kan även köparens undersökningsplikt inskränkas om säljaren utgivit lugnande uppgifter om fastighetens skick.

        Huvudregeln är emellertid att man som köpare i efterhand enbart kan åberopa fel som man inte borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet, 4 kap. 19 § JB.

        Reklamation och reklamationsfrist
        För att kunna göra gällande att en fastighet är felaktig krävs att köparen lämnar säljaren meddelande om felet genom en så kallad reklamation, 4 kap. 19 a § JB. En reklamation till säljaren ska ske inom skälig tid efter det att köparen har märkt eller borde ha märkt felet. Vad som utgör ”skälig tid” är inte lagreglerat utan följer av domstolspraxis, varpå en reklamation som skett inom fyra och en halv månad från det att felet upptäcktes har ansetts vara inom skälig tid när det rört dolt fel. Det finns inga särskilda formkrav för hur en reklamation bör utformas, utan av betydelse är att det framgår att meddelandet är en reklamation avseende ett fel i fastigheten som säljaren ska stå ansvarig för. Ur ett bevishänseende för att en reklamation faktiskt skett samt att denna har skett inom skälig tid bör en reklamation utformas skriftligt.

        Tillämpning av ovan beskrivna regler i just ert fall
        Ni har köpt en fastighet som strax efter inflyttningsdagen har visat sig vara behäftad med fel. Delar av källarvåningen är fukt- samt mögelskadad varpå ni nu är i behov av omfattande renoveringar. Vid bedömningen av om detta har varit ett dolt fel får er undersökningsplikt en avgörande roll. Huruvida ni har vidtagit en noggrann undersökning av fastigheten framgår dock inte av omständigheterna i frågan. Om felet varit så pass tydligt att ni borde ha upptäckt detta innan tiden för köpeavtalets ingående, om golvet exempelvis varit uppsvällt eller lutat alternativt luktat eller på annat vis skapat misstanke kan detta anses omfattas av er undersökningsplikt och utgör därmed som huvudregel inte ett dolt fel. Om ni däremot har företagit omfattande besiktningar och att felet inte hade kunnat upptäckas annat än genom att exempelvis riva upp detta omfattas det inte av er undersökningsplikt, med följd att säljaren ansvarar för felet.

        Sammanfattning och råd till er
        Den fastighet ni har köpt har varit behäftad med fel, 4 kap. 19 § JB. Som utgångspunkt svarar säljaren för dolda fel som köparen inte genom företagen undersökningsplikt har eller bör kunna ha upptäckt och motsatsvis svarar köparen som huvudregel för fel som denne borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning. För att en köpare ska kunna göra gällande ett fel, krävs att felet reklameras i enlighet med 4 kap. 19 a § JB samt att denna sker inom skälig tid. Om felet inte borde ha upptäckts vid er utförda undersökning av fastigheten har ni rätt till att erhålla ersättning i enlighet med 4 kap. 12 § JB. En eventuell hävning från er sida kommer däremot inte att bli aktuellt. Omfattande fukt- och mögelskador utgör fel i fastighet, som beroende på omständigheterna vid er undersökningsplikt har goda möjligheter till att utgöra dolt fel med följd att säljaren blir ersättningspliktig. Jag råder er därav att reklamera felet till säljaren så snart som möjligt.

        Jag hoppas att ni fick svar på de frågor ni hade kring er fukt- och mögelskadade fastighet samt rekommenderar er att kontakta någon av våra jurister på Familjens jurist om ni önskar någon ytterligare juridisk hjälp här.

        Vänligen,

        Fru Justicia
        Studentrådgivare Fru Justicia

        Fråga Juristen är en tjänst där du kan ställa juridiska frågor gratis. Frågorna besvaras av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen utförs efter bästa förmåga och Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder resultatet eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.

        Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
        Magnus Ladulåsgatan 65
        Stockholm
        Stockholm
        11827
        Sweden