Kontakta oss
0771-771 070
Kontakta oss
0771-771 070
Sidförslag
    Kontor
      Medarbetare
        Bostad & Fastighet

        Fel i fast egendom

        Vi köpte 2015 en fastighet i Täby som efterhand visat sig innehålla flera allvarliga fel som vi nu reklamerat som dolda fel. Dessa var inte upptäckbara eller förväntade vid köptillfället trots noggrann besiktning. Säljaren intygade i särskild frågelista att inga problem fanns i husets rökgångar, elinstallationer eller isolering, vilket visade sig inte vara sanningsenligt när vi upplevt vinterkyla och börjat renovera.
        Vi bevisar i reklamationen att felen förelåg vid köptillfället och att vi fullgjort vår undersökningsplikt. 

        Vi har fått bekräftat att säljaren mottog vår reklamation (eftersom de per mail slog ifrån sig och hänvisade till mäklaren) och vi har efter det upplyst dem om att svensk lag kräver att reklamationen ställs till säljaren.
        Nu har över en månad gått sedan vi skickade reklamationen utan att vi fått något som helst svar.
        Vad är vårt nästa steg? Säljarna bor numera i Finland och vi måste ju ha ett svar för att kunna nå en lösning.

         

        Rådgivarens svar

        2018-07-14

        Hej,

        Stort tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller och hur du kan gå vidare i din situation.

        Allmän redogörelse fel i fastighet

        Regler om fast egendom finns i Jordabalken (JB). I 4 kap JB regleras de olika typerna av fel i fast egendom. 4 kap 19 § JB reglerar faktiska fel i fastighet. Faktiska fel är fysiska fel i fastigheten. I första hand fastställs fastighetens standard med utgångspunkt i köpekontraktet. Om det av uppgifter som säljaren lämnat i själva avtalet eller i samband med köpet framgår, att fastigheten ska ha en viss positiv egenskap eller sakna en viss negativ egenskap, har köparen rätt att kräva att fastigheten stämmer överens med de lämnade uppgifterna. Om avtalet inte ger tillräcklig vägledning får man istället göra en objektiv bedömning av fastighetens standard. Utgångspunkten är att köparen har rätt att kräva att fastigheten har en normal standard. Vad som exakt utgör normal standard är svårt att fastställa. Men vad en köpare normalt skulle ha kunnat förvänta sig bör utgöra normal standard. 4 kap 19 § JB anger att såsom fel anses om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Bestämmelsen anger även att köparen har en undersökningsplikt och att säljaren ansvarar för sådana fel som inte är upptäckbara (s.k. dolda fel). Köparens undersökningsplikt omfattar sådana fel som hade kunnat upptäckas om en tillräckligt kunnig person gjort en noggrann undersökning. Felet ska även ha funnits vid köpet.

        Således föreligger ett fel om säljaren har lämnat uppgift om fastigheten som inte stämmer eller om fastigheten objektivt sätt avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Dessa fel ska även vara dolda fel för att köparen ska kunna åberopa dem. Av praxis följer att en garanti eller liknande utfästelse har den effekten att undersökningsplikten faller bort, se NJA 1978 s. 301. En köpare ska kunna lita på en garanti.

        Reklamation

        Reklamation regleras i 4 kap 19 a § JB. En reklamation ska ske inom skälig tid efter det att köparen har märkt eller borde ha märkt felet. Vid reklamationen räcker det med att närmare beskriva felet och vilket felanspråk som köparen vill göra gällande.

        Hävning, avdrag och skadestånd

        Vid fel i fastigheten har köparen rätt till hävning av köpet, avdrag på köpeskillingen och skadestånd enligt 4 kap 19 § JB. Hävning kan bara ske om det är fråga om väsentliga fel. Rätten till hävning preskriberas ett år efter tillträde. Avdrag på priset kan ske så snart det fastställts att det föreligger ett fel som varit dolt. Skadestånd kan utgå om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst och vid dolda fel. Detta omfattar garantier och liknande utfästelser.

        Nästa steg

        Om de fel ni har upptäckt utgör dolda fel eller kan anses omfattas av säljarens garanti eller utfästelse har ni rätt att utkräva felansvar av säljaren. Av er fråga låter det som ni har gjort en korrekt reklamation. Hur länge som det kan anses skäligt att vänta på ett svar från säljaren angående reklamationen finns inte reglerat. Det mest lättsamma är såklart om köpare och säljare kan nå en lösning utan inblandning av domstol. Om detta inte är möjligt kan ni väcka talan i den tingsrätt i den ort där fastigheten är belägen, enligt 10 kap 10-11 §§ RB. Det utgör därmed inget hinder att säljaren bor i Finland utan ni kan väcka talan i svensk domstol och få ansvaret för felen prövade där.

        Är ni i behov av ytterligare hjälp för att kunna gå vidare i er process är ni varmt välkomna att kontakta någon av våra erfarna fastighetsrättsjurister på Familjens Jurist.

        Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!

        Vänliga hälsningar,
        Sofia

        Fru Justicia
        Studentrådgivare Fru Justicia
        Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
        Magnus Ladulåsgatan 65
        Stockholm
        Stockholm
        11827
        Sweden