Hej,

Stort tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller och hur du kan gå vidare i din situation.

Allmän redogörelse fel i fastighet

Regler om fast egendom finns i Jordabalken (JB). I 4 kap JB regleras de olika typerna av fel i fast egendom. 4 kap 19 § JB reglerar faktiska fel i fastighet. Faktiska fel är fysiska fel i fastigheten. I första hand fastställs fastighetens standard med utgångspunkt i köpekontraktet. Om det av uppgifter som säljaren lämnat i själva avtalet eller i samband med köpet framgår, att fastigheten ska ha en viss positiv egenskap eller sakna en viss negativ egenskap, har köparen rätt att kräva att fastigheten stämmer överens med de lämnade uppgifterna. Om avtalet inte ger tillräcklig vägledning får man istället göra en objektiv bedömning av fastighetens standard. Utgångspunkten är att köparen har rätt att kräva att fastigheten har en normal standard. Vad som exakt utgör normal standard är svårt att fastställa. Men vad en köpare normalt skulle ha kunnat förvänta sig bör utgöra normal standard. 4 kap 19 § JB anger att såsom fel anses om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Bestämmelsen anger även att köparen har en undersökningsplikt och att säljaren ansvarar för sådana fel som inte är upptäckbara (s.k. dolda fel). Köparens undersökningsplikt omfattar sådana fel som hade kunnat upptäckas om en tillräckligt kunnig person gjort en noggrann undersökning. Felet ska även ha funnits vid köpet.

Således föreligger ett fel om säljaren har lämnat uppgift om fastigheten som inte stämmer eller om fastigheten objektivt sätt avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Dessa fel ska även vara dolda fel för att köparen ska kunna åberopa dem. Av praxis följer att en garanti eller liknande utfästelse har den effekten att undersökningsplikten faller bort, se NJA 1978 s. 301. En köpare ska kunna lita på en garanti.

Reklamation

Reklamation regleras i 4 kap 19 a § JB. En reklamation ska ske inom skälig tid efter det att köparen har märkt eller borde ha märkt felet. Vid reklamationen räcker det med att närmare beskriva felet och vilket felanspråk som köparen vill göra gällande.

Hävning, avdrag och skadestånd

Vid fel i fastigheten har köparen rätt till hävning av köpet, avdrag på köpeskillingen och skadestånd enligt 4 kap 19 § JB. Hävning kan bara ske om det är fråga om väsentliga fel. Rätten till hävning preskriberas ett år efter tillträde. Avdrag på priset kan ske så snart det fastställts att det föreligger ett fel som varit dolt. Skadestånd kan utgå om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst och vid dolda fel. Detta omfattar garantier och liknande utfästelser.

Nästa steg

Om de fel ni har upptäckt utgör dolda fel eller kan anses omfattas av säljarens garanti eller utfästelse har ni rätt att utkräva felansvar av säljaren. Av er fråga låter det som ni har gjort en korrekt reklamation. Hur länge som det kan anses skäligt att vänta på ett svar från säljaren angående reklamationen finns inte reglerat. Det mest lättsamma är såklart om köpare och säljare kan nå en lösning utan inblandning av domstol. Om detta inte är möjligt kan ni väcka talan i den tingsrätt i den ort där fastigheten är belägen, enligt 10 kap 10-11 §§ RB. Det utgör därmed inget hinder att säljaren bor i Finland utan ni kan väcka talan i svensk domstol och få ansvaret för felen prövade där.

Är ni i behov av ytterligare hjälp för att kunna gå vidare i er process är ni varmt välkomna att kontakta någon av våra erfarna fastighetsrättsjurister på Familjens Jurist.

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!

Vänliga hälsningar,
Sofia