Hej,

Stort tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller och hur du kan gå vidare i din situation.

Allmän redogörelse – hyresgästens ansvar under hyrestiden

Regler om hyresavtal finns i 12 kap jordabalken (JB). 12 kap JB kallas populärt för hyreslagen. Hyresgästen ska under hyrestiden vårda lägenheten, se 12 kap 24 § JB. Hyresgästen ska vid användande av lägenheten visa den aktsamhet som skäligen kan fordras av en ordentlig person. Hur långt vårdplikten sträcker sig går inte att ange generellt. Utgångspunkten är det ändamål för vilket lägenheten har upplåtits, t.ex. om hyresrätten har upplåtits för att användas som lokal eller bostad. Hyresgästen är enligt 12 kap 24 § JB skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans eller hennes vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hyresgästens hushåll eller gäster till hyresgästen samt annan som hyresgästen har inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hyresgästens räkning.

Till vårdnadsplikten hör att iaktta viss aktsamhet

För att hyresgästen ska bli skadeståndsskyldig krävs att hyresgästen har varit vårdslös. Bedömningen av om hyresgästen har varit vårdslös eller inte tar sin utgångspunkt i hyresgästens ansvar att visa aktsamhet. Vid bedömningen av vilka krav på aktsamhet som kan ställas så beaktar man risken för skada och den möjliga skadans storlek.

Det är viktigt att skilja på hyresgästens vårdplikt och hyresvärdens skyldighet att underhålla lägenheten. Hyresgästens vårdplikt innebär inte att hyresvärden kan vänta sig att hyresgästen ska hålla lägenheten i det skick som den hade på tillträdesdagen. Hyresgästens vårdplikt innebär att hyresgästen har en skyldighet att vid användandet av lägenheten handla på ett sådant sätt att det inte uppkommer större slitage än vanligt samt undvika att det uppstår risker för skador. Vanlig förslitning av lägenheten är inget som hyresgästen blir ersättningsskyldig för. Hyresvärdens underhållsskyldighet innebär att hyresvärden ska vidta åtgärder som reparationer för att hålla lägenheten i avtalsenligt skick. Detta innebär att det t.ex. inte är hyresgästens ansvar att ersätta tapeter som blir slitna men hyresgästens ska se till att tapeterna inte skadas vid hans eller hennes användande av lägenheten.

Bevisbörda – vem som ska visa när och hur skada har uppstått

Frågan om vilken part som har bevisbördan har betydelse för vilka omständigheter som domstolen ska utgå ifrån när den bedömer om hyresgästen har varit vårdslös. Den hyresvärd som kräver ersättning för skada har bevisbördan för att skada har uppstått under hyrestiden, se NJA 1987 s. 668. Om hyresvärden inte kan bevisa att skadan har uppstått under hyresgästens användande av lägenheten så utgår domstolen från att skadan har uppkommit före hyresgästens inflyttning, vilket utesluter ett skadeståndsansvar för hyresgästen. Hyresvärden har således bevisbördan för att en skada i lägenheten har uppkommit efter hyresgästens inflyttning. När värden kräver ersättning för skada som har uppstått under hyrestiden så åvilar inte hela bevisbördan för att hyresgästen har åstadkommit skadan på hyresvärden enligt NJA 1975 s. 657.

Sammanfattning

Hyresgästen ska ersätta den skada som uppkommer pga. hyresgästens vållande, vårdslöshet eller försummelse. Skadan ska även ha uppkommit efter hyresgästens inflyttning. Det är hyresvärdens skyldighet att bevisa att skadan har uppkommit under hyrestiden samt att skadan uppstått pga. hyresgästens vållande, vårdslöshet eller försummelse. Hyresvärden ska således visa att han eller hon har rätt till ersättning för skadorna. Det spelar därmed ingen roll hur synliga skadorna är, utan förutsättningarna är att hyresgästen ska ha vållat skadan och att detta ska ha skett under hyrestiden. Om hyresvärden kan visa att hyresgästen har vållat skadorna under hyrestiden så har hyresvärden rätt att kräva att hyresgästen ersätter kostnaderna för att åtgärda skadorna.

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!

Vänliga hälsningar,
Sofia