Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga. 

Reglerna som besvarar frågan hittar du i jordabalken (JB). 

Dolt fel - Preskriptionstid? 

JB 4:19 st 1 stadgar vad som utgör ett dolt fel. I ditt fall kan jag inte avgöra om felet räknas som ett dolt eller inte, men om vi utgår från att uttalandet efter besiktningen stämmer så bör förusättningarna i JB 4:19 st 1 vara uppfyllda. 

Att förutsättningarna är uppfyllda innebär att du kan ha rätt att antingen göra avdrag på köpeskillingen, häva köpet och i vissa fall få ersättning för skada. 

Fel som du borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick och den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter kan du dock inte åberopa (JB 4:19 st 2). Ovan brukar kallas för köparens undersökningsplikt. Undersökningsplikten omfattar i normala fall sådant som du kunnat upptäcka med hjälp av syn, lukt eller hörsel. I vissa fall är undersökningsplikten utökad, ex. om byggnaden är gammal eller om du har kunnat upptäcka symptom till ett fel. 

Men, om vi nu antar att det rör sig om ett dolt fel som du inte borde ha upptäckt vid undersökningen så spelar det ingen roll att två år har gått. Felansvar preskriberas först efter tio år (JB 4:19 b). Däremot måste felet åberopas (reklameras) inom skälig tid efter det att du har märkt eller borde märkt av det. Skälig tid är oftast 1-3 månader. I ditt fall har du med största säkerhet märkt av det i och med besiktningen. Vidare finns det inga formkrav på reklamationen, utan du behöver bara kontakta säljaren och meddela att du har upptäckt ett dolt fel. 

Sammanfattning 

Om det är ett dolt fel har felansvaret inte preksriberats. Det viktiga är att du reklamerar felet inom skälig tid, annars kan du förlora din rätt att åberopa det. 

Vill du ha vidare hjälp i ärendet skulle jag rekommendera att du vänder dig till en av våra skickliga jurister. Det kan du göra via den här länken. 

Om du undrar över något i svaret kan du använda kommentarsfunktionen. Undrar du över något helt annat är du varmt välkommen att skicka in en ny fråga. 

(Edit - infogat länkar) 

Mvh