Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Regler rörande hyresrätter återfinns i Jordabalkens 12:e kapitel.

Regler för uthyrning i andra hand

En hyresgäst med ett förstahandskontrakt får hyra ut sin lägenhet i andra hand endast med hyervärdens tillåtelse. Detta regleras i Jordabalken 12:39. Enligt Jordabalken 12:40 ska en sådan tillåtelse lämnas av hyresvärden, om några av skälen i paragrafen är tillämpliga. Ett sådant skäl är t.ex. längre utlandsvistelse. Hyrevärden kan endast vägra att lämna ett sådant tillstånd om det finns befogad anledning att vägra ett tillstånd. 

Skäl för uppsägning av förstahandskontrakt 

Huvudregeln är att ett förstahandskontrakt måste sägas upp för att det ska sluta gälla enligt Jordabalken 12:3. Om inget annat har avtalats gäller då 3 månaders uppsägningstid. Detta framkommer av Jordabalken 12:4.

Undantag till huvudregeln finns i Jordabalken 12:42. I den paragrafen finns regler för en hyresrätts förverkande, vilket betyder grunder för vräkning. Enligt paragrafen skulle en sådan grund kunna vara uthyrning i andra hand utan hyrevärdens tillstånd. 

Besittningsskydd 

Besittningsskydd fungerar som en trygghet för hyregästen. Det innebär bl.a. att om en hyregäst t.ex. inte betalar sin hyra i tid så ska hyrevärden ge hyresgästen en möjlighet att betala hyran, även om utebliven hyra är en grund för vräkning. Alttså innbär det att det ska finnas en möjlighet för hyregästen att rätta sig om hyresgästen har gjort något fel. Denna möjlighet ska hyrevärden ge hyresgästen genom att säga till hyresgästen, och det ska då framgå vad hyresgästen måste göra för att rätta till problemet. Detta står i jordabalken 12:42 st1 p3. 

Avhysning

För att en hyresvärd ska kunna byta lås krävs det att hyresvärden har ansökt om handräckning hos kronofogden, s.k. avhysning.

När hyresvärden har ansökt om avhysning hos kronofogden är det kronofogden som ska driva fråga om avhysning. Enligt lagen om betalningsföreläggande och handräckning 3 § p1 faller det då på kronofogden att driva ärendet vidare om att få tidigare nyttjanderättshavare (hyresgäst) att avlägsna sig från hyresrätten. Först när den processen är avklarad får en hyresvärd byta lås.

I det aktuella fallet

Som jag tolkar omständigheterna som du har besrkivit verar det som att du har hyrt ut din hyresrätt i andra hand utan din hyresvärds uttryckliga tillåtelse. Om så är fallet finns det en risk att du har begått ett avtalsbrott mot din hyresvärd vilket är en gilitg grund för vräkning. Dock innbär detta inte att din hyresvärd får göra vad hen vill. Du har besittningsskydd till din hyresrätt, och det kan vara så att din hyresvärd har på ett otillåtet sätt berövat dig det skyddet då du inte kan få tillträde till din bostad eftersom hen har bytt lås.

Sammanfattning och råd

Det kan tyvärr vara så att din hyresvärd har en giltig grund för att säga upp ditt förstahandskontrakt. Dock framgår det inte av det du har beskrivit om du har fått möjlighet att rätta till ett möjligt fel. Utöver det finns det anledning att tro att din hyresvärd inte har haft rätt att byta lås på din hyresrätt, eftersom det då strider mot ditt besittningsskydd. Det är svårt att ge ytterligare svar på din fråga då det krävs ytterligare information för att kunna ge ett mer utförligt svar. Frågor rörande ersättningsmöjligheter kan jag alltså tyvärr inte ge ett direkt svar på.

Jag hoppas att detta har hjälpt dig att förstå lite mer om vad som gäller i din situation. Jag rekomenderar att du bokar tid med någon av våra mycket kvalificerade jurister på Familjens jurist för att hjälpa dig vidare i ditt ärende.

Vänliga hälsningar,
Gabriel Axelsson