Hej och stort tack för att du vänt dig till Fråga Juristen med din fråga. Nedan kommer en redogörelse för din fråga.

Angående frågan om testamente

I detta fall är det bäst att din mamma upprättar ett testamente för att säkerställa att huset tillfaller dig. Det är då viktigt att testamentet är tydligt och framgår exakt vad som ska tillfalla dig och vad som ska tillfalla din bror. 

Det är även viktigt att testamentet uppfyller alla krav för att det ska vara juridiskt bindande. Regler kring upprättande av testamente finns i Ärvdabalken (ÄB) , framför allt i 10 kap. 1-2 §§ ÄB. 

Angående frågan om huset vid en eventuell försäljning av tomten

Reglering kring hus och byggnader som byggs på någon annas ägda mark är ett område inom juridiken som saknar lagstiftning. Rättsområdet är därför krångligt, men jag ska försöka besvara frågan så gott som möjligt.

När det handlar om en byggnad som finns på en mark som ägs av någon annan, brukar detta kallas för byggnad på ofri grund. Sådan byggnad kan inte anses som fast egendom (fast egendom kan endast vara jord, vilket framgår av 1 kap. 1§ Jordabalken (JB)) eftersom personen inte äger någon jord/mark/fastighet, utan endast själva byggnaden. Därför ses byggnaden i detta fall som lös egendom. Det betyder alltså att byggnaden inte är en del av fastigheten.

I fall som detta, när det handlar om byggnad på ofri grund, brukar det dock ofta röra sig om bostadsarrende. Bostadsarrende finns reglerat i 10 kap. JB (med kompletteringar i 8 kap) och handlar om att markägaren hyr ut sin mark till någon annan (arrendator) för det ändamålet att arrendatorn ska bo där (10 kap 1§ JB). Men för att det ska handla om arrende krävs arrendatorn erlägger någon slags betalning för användningen av marken, i detta fall för att bo där (8 kap. 1§ JB). Med andra ord handlar det om att någon annan än markägaren hyr (arrenderar) end del av marken för att bo där (bostadsarrende).

När det handlar om ett arrende och arrendeavtal finns regler i 7 kap. JB som reglerar vad som händer då fastigheten får en ny ägare. Alltså i de fall då markägaren säljer sin mark till någon annan trots att det finns ett arrende tillhörande marken. 7 kap. 11 och 13§§ JB säger att om det finns ett skriftligt arrendeavtal mellan parterna (jordägaren och arrendatorn) och om tillträde till det som ska arrenderas skett innan överlåtelse av marken till ny ägare så gäller arrendeavtalet även gentemot den nya jordägaren. 

Sammanfattning

Först och främst är det viktigt att din mamma upprättar ett testamente om hon vill att huset som du byggt ska tillfalla dig. Det är här även viktigt att testamentet är korrekt upprättat för att det ska vara juridiskt gällande. 

När det gäller den andra frågan kan alltså du och din mamma ingå ett avtal om bostadsarrende vilket kommer skydda din rätt till att arrendera marken och försätta bo i huset om din mamma skulle sälja hela fastigheten. För att det dock ska kunna handla om ett arrende krävs att du betalar din mama för att du hyr marken av henne. 

Utöver det krävs att arrendeavtalet är skriftligt och korrekt upprättat och även reglerar hur länge avtalat ska vara gällande (ex i 30 år). I sådant fall kommer arrendeavtalet även att gälla gentemot en ny markägare och likaså alla avtalsvillkor.

Om arrende dock inte är aktuellt i ert fall skulle jag rekommendera att ni (du och din mama) upprättar ett avtal er emellan där ni fastställer att du ska ha ersättning för huset som du byggt om din mamma säljer hela fastigheten. 

Jag hoppas att du känner att du fått svar på din fråga. Men eftersom en del av området helt saknar lagstiftning och är väldigt komplicerat rekommenderar jag att du bokar tid hos en av våra duktiga jurister på Familjens jurist för att få svar på exakt hur ni bör gå tillväga. Ni kan genom Familjens jurists tjänster även få hjälp med upprättande av testamente och andra avtal för att vara säkra på att de är juridiskt bindande. 

Vänliga hälsningar,

Elma