Hej! Tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga.

Tråkigt att höra att du hamnat i den här situationen, men den är inte helt ovanlig. Nedan kommer jag att gå igenom dina frågor i tur och ordning och besvara dem så gott jag kan utifrån den information du angett.

Kan föreningen kräva ersättning för skador som uppkommit till följd av att nyckeln försvunnit?

Det första frågan gäller om föreningen har möjlighet att kräva den som tappat bort nycklarna på skadestånd och i så fall hur mycket. Generellt sett gäller att den som är oförsiktig och slarvar bort en nyckel får finna sig i att betala skadestånd för kostnaderna det medför, bl.a. att kopiera upp en ny nyckel eller att byta låscylindrar. Den som tappar bort en nyckel som går till väldigt många lås riskerar att få betala ett ansenligt belopp. Grundläggande för fastställande av skadeståndets storlek är emellertid att det måste råda adekvat kausalitet mellan den skadevållande handlingen och den uppkomna skadan. Detta innebär att skador som är svåra att förutse inte behöver ersättas av skadevållaren.

I din situation har en huvudnyckel till fastigheten kommit bort. Skadan detta kan medföra är att föreningen antingen kräver ersättning för kostnaden det medför att kopiera upp ny nycklar eller kostnaden för att byta samtliga låscylindrar som nycklarna passar till. Det förstnämnda alternativet kostar några hundralappar och det senare kan kosta från några tusenlappar till flera hundra tusen.

Från praxis kan följande nämnas. I ett rättsfall från hovrätten från 2008 (T 9579-07) hade en anställd på ett företag som utförde en rörentreprenad tappat bort huvudnyckeln vilket medförde att fastighetsägaren fick byta ut 381 låscylindrar. Kostnaden för detta uppgick till omkring 170 000 kronor. I det aktuella fallet fanns det ett avtalat vitesbelopp på 15 000 kronor som hovrätten ansåg begränsade skadeståndets storlek. Hade det inte funnits någon vitesklausul hade emellertid skadeståndet uppgått till fullt värde.

Som jag skrev ovan avgränsas dock skadeståndsskyldigheten av principen om adekvat kausalitet. Detta kan exemplifieras genom följande. Det är förutsebart att en huvudnyckeln går till alla låscylindrar i den fastighet man bor i, men om föreningen berättar att huvudnyckeln även passar till andra låscylindrar i en annan fastighet så kan det bli svårt för föreningen att kräva ersättning för skador som har uppkommit på den fastigheten eftersom att den skadan är helt oförutsebar för skadevållaren.        

Eftersom du nämner i frågan att du har skrivit på en kvittens bör du först och främst kontrollera om det finns några villkor på kvittensen som säger vad som gäller om en nyckel tappas bort. Ofta framgår det i kvittensavtalet vad som gäller om huvudnyckeln försvinner.

Vem ska föreningen kräva på skadestånd?

Den andra frågan du ställer gäller vem föreningen kan kräva på ersättning eftersom ingen av lägenhetsinnehavarna kan minnas när nyckeln försvann. För det första tycker jag att det verkar märkligt att ingen har något minne av hur många nycklar de tagit emot eftersom allt skett så nära i tid. Särskilt borde den personen som endast mottagit en huvudnyckel reagera på detta. Även mäklaren borde ha väckt frågan i så fall. I ett vanligt överlåtelseavtal står det ofta något i stil med att säljaren garanterar att alla nycklar som säljaren innehar lämnas över köparen. Det anges inte alltid exakt hur många det rör sig om men för säkerhets skull bör ni kolla i era överlåtelseavtal om det finns någon uppgift där om hur många nycklar som lämnats över. Om det skulle gå så långt att föreningen drar någon av er inför domstol så råder principen om fri bevisföring vilket innebär att både ni och föreningen är fri att lägga fram vilken bevisning som helst. Den som påstår att den lämnat över tre nycklar till säljaren kan styrka detta på många olika sätt, exempelvis genom fotografier eller genom uttalanden från vittnen. Även de ansvariga mäklarna kan ha gjort anteckningar om hur många nycklar som lämnades över som kan användas som bevisning.

Föreningen kan endast kräva den som tappat bort nycklarna på skadestånd. Det ligger alltså i föreningens intresse att göra kontinuerliga uppföljningar på hur många nycklar som lägenhetsinnehavarna besitter. Förslagsvis kan det vara bra att göra detta i samband med en överlåtelse. Att det i detta fall kan ha gått ett par år sedan nyckeln försvann hindrar inte föreningen från att kräva ut skadestånd, men det försvårar deras möjligheter eftersom föreningen inte kan vara helt säker på vem som ska hållas ansvarig.

Hur du kan gå vidare

Jag kan tyvärr inte bedöma vilka möjligheter ni har att nå framgång i den här tvisten utifrån de uppgifter du angett. Jag rekommenderar dig dock att ta kontakt med ditt försäkringsbolag. Ofta finns det ett skydd i hemförsäkringen för den som blir krävd på skadestånd. Vad som gäller i ditt fall framgår i dina försäkringsvillkor.

Om du behöver mer hjälp i ditt ärende kan du kontakta någon av våra jurister som arbetar med fastighetsrätt. Du kommer i kontakt med dem här.

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!