Hej!

Tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller när det kommer till lägenhetsbyte och en tillämpning av reglerna på din situation.

Förutsättningar för lägenhetsbyte
Enligt 12 kap 35 § jordabalken får en hyresgäst överlåta sin lägenhet till någon annan genom byte till en annan lägenhet. Lägenhetsbytet får ske om hyresnämnden lämnar tillstånd eller om samtliga hyresvärdar samtycker till bytet. Båda parter måste alltså antingen få samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden. För att byta lägenhet måste hyresgästen ha ett förstahandskontrakt på sin lägenhet.

För att byta lägenhet måste ett antal förutsättningar vara uppfyllda. För det första måste hyresgästen ha beaktansvärda skäl till att byta lägenhet. Beaktansvärda skäl kan t.ex. vara att man behöver en större lägenhet på grund av förändrade familjeförhållanden, lägre hyra eller en lägenhet som ligger närmare jobbet. För det andra får bytet inte leda till påtaglig olägenhet för hyresvärden, den som byter till sig lägenheten måste därför vara skötsam, betala hyra osv. Slutligen ska det inte finnas andra särskilda skäl som talar mot ett byte, det kan t.ex. vara att det förekommit otillåten ersättning i form av ”svarta pengar”.

Om en hyresgäst begär om att få byta lägenhet men hyresvärden säger nej kan hyresgästen istället vända sig till hyresnämnden och söka tillstånd om att byta. Hyresgästen kommer inte få tillstånd att byta sin lägenhet om hen har ett andrahandskontrakt, är inneboende, hyr en lägenhet i ett tvåfamiljshus, hyr ett enfamiljshus av någon som hyr ut det tillfälligt eller hyr ett möblerat rum som inte varat längre än nio månader. Observera att den som byter lägenhet utan samtycke eller tillstånd riskerar att förlora sin lägenhet.

Vad gäller i ditt fall?
Paret ni vill byta lägenhet med behöver en större lägenhet för att de har gäster från utlandet samt att de behöver ett kontor på grund av att han är egen företagare. Om det faktum att de vill ha ett gästrum utgör ett beaktansvärt skäl kan vara beroende på hur ofta de får besök och under ur lång tid, är det nån enstaka gång då och då kanske det inte är tillräckligt. Att mannen behöver att kontor för att utföra sitt arbete kan möjligen utgöra beaktansvärt skäl. Du kan absolut ta ärendet vidare till hyresnämnden. HÄR kan du läsa om hur du ansöker om tillstånd i hyresnämnden. Hyresnämnden kan inte lämna förhandsbesked om ett lägenhetsbyte kommer tillåtas eller inte, de prövar först din fråga när du har ansökt. Det är även svårt för mig att ta ställning till om detta är tillräckliga skäl för att hyresnämnden ska ge er tillstånd.

Jag hoppas att ni fick vägledning i er fråga och att lägenhetsbytet går igenom.

Vänliga hälsningar,
Sofia Berg