Kontakta oss
0771-771 070
Kontakta oss
0771-771 070
Sidförslag
    Kontor
      Medarbetare
        Bostad & Fastighet

        Är hyresavtalet giltigt även om lägenheten hyrs ut utan tillstånd från föreningen?

        Jag och en vän hyr en lägenhet i andra hand. Lägenheten är en bostadsrätt och kvinnan som äger den hyr ut den utan godkännande från bostadsrättsföreningen. Kvinnan är skriven i lägenheten men bor i ett hus på annan ort. Om någon undrar vilka vi är så ska vi säga att vi är inneboende. Vi är just nu oense om hyran. Jag undrar därför om hyresavtalet vi skrev ens är giltigt eller om det får anses ha uppstått under felaktiga omständigheter eftersom hon inte hyr ut med godkännande av bostadsrättsföreningen.

        Rådgivarens svar

        2020-07-12

        Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Jag redogör nedan för de regler som finns gällande uthyrning av bostadsrätt och avslutar med en rekommendation utifrån er situation. 

        Regler om att hyra ut bostad

        När en bostadsrätt hyrs ut tillämpas lagen om uthyrning av egen bostad, även kallad privatuthyrningslagen. Lagen är ganska kortfattad och kompletteras av bestämmelserna i den så kallade hyreslagen, 12 kap. jordabalken (JB). Både privatuthyrningslagen och hyreslagen är till stor del till för att skydda hyresgästen, vilket innebär att eventuella avtalsvillkor mellan hyresgästen och hyresvärden som är till nackdel för hyresgästen är utan verkan mot denne (2 § privatuthyrningslagen och 1 § hyreslagen). Med andra ord kan inte lagens skyddsbestämmelser avtalas bort. 

        Vid andrahandsuthyrning av en bostadsrätt, det vill säga då hyresgästen självständigt använder lägenheten, krävs godkännande från bostadsrättsföreningen. Däremot krävs inget tillstånd för att ha en inneboende, då endast en del av lägenheten hyrs ut. Skulle en bostadsrätt hyras ut utan godkännande från föreningen riskerar bostadsrättsinnehavaren att förlora rätten till bostaden. 

        Hur hög får hyran vara?

        Hyrs en bostadsrätt ut i andra hand får hyran till andrahandshyresgästen inte påtagligt överstiga kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden (4 § privatuthyrningslagen). Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde, oavsett vad bostadsrättsinnehavaren har för faktisk ränta. Driftskostnaderna beräknas däremot efter de faktiska kostnaderna. Av praxis framgår att hyresgästens hyra är påtagligt högre än kostnaderna för bostaden om hyran överstiger dessa med fem procent eller mer. 

        Vad kan man göra om man anser att man betalar för mycket i hyra?

        Den som anser sig betala för mycket i hyra kan vända sig till hyresnämnden som kan justera hyran till en skälig nivå som gäller för framtida hyresinbetalningar. Däremot kan hyresgästen inte få tillbaka pengar i efterhand för överhyra som redan har betalats, utan bara från det datum ansökan gjordes till hyresnämnden (5 § privatuthyrningslagen).

        Din situation

        Det rör sig här om två olika rättsförhållanden, ett mellan bostadsrättsinnehavaren och bostadsrättsföreningen och ett mellan bostadsrättsinnehavaren som hyresvärd och er som hyresgäster. Det ena rättsförhållandet påverkar inte det andra. 

        Er hyresvärd, det vill säga bostadsrättsinnehavaren, bor inte själv i lägenheten utan hyr ut den till er som nyttjar lägenheten självständigt. Det rör sig alltså i detta fall om en andrahandsuthyrning som alltså kräver godkännande från föreningen. Att hon inte har godkännande från föreningen innebär att hon kan förlora rätten till lägenheten. Detta påverkar dock inte ert hyresavtal som alltså är fortsatt gällande. 

        Avslutande rekommendation

        Hyresavtalet med er hyresvärd är giltigt, även om lägenheten hyrs ut utan tillstånd från föreningen. Är ni oense om hyran så rekommenderar jag er i första hand att kontakta hyresvärden och försöka komma överens om en skälig hyra. Kan ni inte nå en överenskommelse så kan ni ansöka om att hyresnämnden ska lösa tvisten. Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!

        Julia Tibäck
        Studentrådgivare - Teamledare Stockholm
        Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
        Magnus Ladulåsgatan 65
        Stockholm
        Stockholm
        11827
        Sweden