Hej,

Stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen för din fråga. Nedan ska jag redogöra för vad som gäller i er situation.

Hur fördelar man tillgångarna?
Skiftet av tillgångarna, det s.k. arvsskiftet, kan genomföras när bouppteckningen registrerats hos Skatteverket. Hur tillgångarna ska fördelas ska framgå av ett skriftligt avtal som undertecknas av samtliga dödsbodelägare. Uppkommer oenighet mellan dödsbodelägarna hur tillgångarna ska fördelas kan någon av er begära att en domstol utser en skiftesman, se 23 kap. 5 § ärvdabalken. Skiftesmannen försöker i första hand få dödsbodelägarna att komma överens. Om det inte lyckas kan skiftesmannen verkställa tvångsskifte. Skiftesmannen har rätt till skäligt arvode och ersättning, dessa kostnader betalas av dödsboet. Ansökan om skiftesman görs vid den tingsrätt där den avlidne var folkbokförd den 1 november året innan denne avled.

Som jag förstår det är ni fyra bröstarvingar och jag utgår från att det inte finns några universella testamentestagare. Arvlåtarens barn har rätt till lika stor arvslott. Det innebär att ni fyra syskon ska dela lika på arvet efter er far, se 2 kap. 1 § ärvdabalken. Det framgår inte i din fråga om det finns andra tillgångar i dödsboet. Finns det andra tillgångar kan ni syskon som inte ska tilldelas fastigheten kompenseras på så sätt, annars får de som tillskiftas fastigheten kompensera er genom att tillföra eget kapital. Du skriver i frågan att ni har kommit överens om att fastigheten ska värderas till taxeringsvärde, här vill jag uppmärksamma alternativ till hur fastigheter kan värderas vid arvskiften, du kan läsa mer om det här. Observera att en jordbruksfastighet ofta är en näringsfastighet och kapitalvinstskatten då uppgår till 27 procent.

Förtur att köpa fastighet
Det du beskriver är en hembudsklausul vilket innebär att den som ärver fastigheten ska erbjuda en viss personkrets att köpa fastigheten vid vidareöverlåtelse. Det är oklart och tveksamt vilken verkan hembudsklausuler har. Högsta domstolen har påpekat att området behöver uppmärksammas av lagstiftaren, se NJA 1990 s. 18.

En allmän princip i svensk rätt är att en utfästelse om att i framtiden sälja fast egendom (en fastighet) inte är bindande. Rättspraxis har därav inte tillåtit avtal om förköpsrätt till fast egendom. Undantag har emellertid gjorts för förbehåll och förköpsrätt i samband med gåva, se NJA 1981 s. 897. Förordnanden vid testamente om förköpsklausul anses giltiga på samma sätt som vid gåva, se SOU 1988:66 s. 79. Det innebär att om er far har upprättat ett testamente med ett sådant förordnande är det giltigt. Jag utgår från att det inte finns något testamente då det inte framgår av frågan.

I rättsfallet NJA 1990 s. 18 tilldelades en dödsbodelägare en fastighet. De andra dödsbodelägarna tillförsäkrades en förköpsrätt i bodelnings- och arvsskifteshandlingarna. Högsta domstolen ansåg att detta förbehåll var giltigt och att detta skulle antecknas i fastighetsboken av inskrivningsmyndigheten enligt 20 kap. 14 § jordabalken.

Hur ska ni gå vidare?
I första hand bör ni syskon finna en överenskommelse sinsemellan då kostnaderna för en skiftesman belastar dödsboets tillgångar. Finner ni det inte möjligt bör ni istället begära en skiftesman. Enligt ovan angivet rättsfall bör det enligt min mening vara möjligt att ha en hembudsklausul i arvskifteshandlingarna, jag kan dock inte svara på om inskrivningsmyndigheten godkänner en hembudsklausul som anger att fastigheten ska erbjudas till ett visst pris.

Jag hoppas du fått svar på din fråga! Behöver ni hjälp med att upprätta arvskifteshandlingar är ni varmt välkomna att boka en tid med en av våra familjejurister, det kan du göra här. Lycka till!