Värdering av fastighet och aktier i bodelningen
Hej, jag har några frågor angående bodelning. Jag och min man har ägt allt tillsammans vilket innebär att allt ska delas lika vid skilsmässan som jag förstår det. Vi köpte vårat hus för strax under 2 miljoner och en månad senare upptäckte vi vattenskada och fick ut ca 260 000 för dolt fel. Är det min makes pengar eftersom han behåller huset? Min make har även investerat våra pengar i aktier och gått med förlust. Han säger att han ska ha kvar pengarna i aktierna men ge mig hälften av det som vi gått i vinst med. Är det rätt att göra så? Visst en aktie kan alltid gå mer minus men om han har flera hundratusen minus i aktier och om de återhämtar sig så har ju han mer pengar än mig. Jag vill bara att allt ska bli rätt. Angående bodelningen, hur blir det när han tar över huset. Måste det skrivas någon "klausul" om att han står för allt som gäller huset så jag inte blir betalningsskyldig vid dolda fel eller fel? Skulle det gå att jag och min make försöker upprätta ett eget bodelningsavtal som sedan en jurist kikar igenom och fyller i saker som fattas? Hur mycket skulle det kunna kosta oss?
Rådgivarens svar
Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Nedan följer en redogörelse för det rättsläge som gäller i ditt beskrivna fall.
Bodelning
Det framgår av Äktenskapsbalken att det är makarnas giftorättsgods som ska ingå i bodelningen (10 kap. 1 §). Giftorättsgods är allt som inte är enskild egendom (7 kap. 1 §). Via ett äktenskapsord går det att avtala om att något inte ska vara giftorättsgods (7 kap. 2 §). Bodelningen ska göras med utgångspunkt i de egendomsförhållanden som förelåg vid dagen för talan om äktenskapsskillnad väcktes, (brytdagen) se, 9 kap. 2 § Äktenskapsbalken (ÄktB).
Aktierna
Aktierna bör inte, utifrån vad som framgår av frågan, att anses som enskild egendom. Vad gäller aktierna utgår det från praxis att värdet ska beräknas utifrån dagen boutredningen gjorts. I det fall du och din make inte har möjlighet att enas om hur aktierna ska värderas så kommer marknadsvärdet på aktierna att läggas till grund för hur de ska värderas. I vissa fall kan värdet komma att justeras av eventuella latenta kapitalvinstskatteskulder. Värdet på aktierna behöver således inte delas 50/50. Ni kan således komma överens i ett avtal att de aktierna som gått minus i nuläget ska komma att fördelas med hälften även dom vid en potentiell försäljning i framtiden, ifall de ökar i värde. Det är fritt att avtala om.
Huset
Vad gäller dolda fel så delas ansvaret mellan köpare och säljare. I vissa fall kan även besiktningsman och mäklare krävas på ansvar ifall de brustit i sina skyldigheter. Väljer din make att senare sälja huset, efter att bodelningen och ägaröverlåtelsen gjorts så kommer han som säljare vara skyldig för eventuella dolda fel som köparen inte hade kunnat upptäcka vid en noggrann besiktning, inte du med tanke på att du inte faller in under kategorin säljare.
I det fall en fastighet överlåts genom ett bodelningsavtal behöver ingen av er betala någon kapitalvinstskatt eller stämpelskatt vid lagfartsansökan. Den som övertar fastigheten får betala kapitalvinstskatt för hela fastigheten om/när denne i sin tur avyttrar fastigheten. Skatten ska dock ingå i beräkningen av bodelningslikviden som ”latent skatt”. Hur värderingen kommer att komma se ut vid försäljningen finner ni exempel på här.
Huruvida pengarna som ni fick för det dolda felet går till din make eller ej beror på hur uträkningen vid bodelningen ser ut och vart pengarna har satts från att ni fick återbetalningen. Har de satts in på ett bankkonto som använts för gemensamma utgifter exempelvis, ska de delas på hälften enligt huvudregeln.
Rekommendation
En bodelning och en värdering på fastigheten är inte helt enkelt att göra själv. Därav kan det vara en god idé att ta hjälp utav en jurist som hjälper till med processen. På vår hemsida finns det en möjlighet att upprätta ett bodelningsavtal själva med hjälp av vår onlinetjänst (utan jurist). Länk till sidan och prislista finner ni här. Det finns även en möjlighet att påbörja via onlinetjänsten och sedan ta hjälp utav någon av Familjens Jurists kunniga jurister.
Du är välkomna att höra av dig med fler frågor till Fråga Juristen. Behöver du hjälp utav en jurist i ärendet eller i framtida ärenden, finns det möjlighet att boka tid här.
Med Vänlig Hälsning,
Wilma Tukonen
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.