Uppskov och latent reavinstskatt på fastigheter vid bodelning
Hej! Bodelning ska göras. Vi är överens om att dela helt lika. Två bostäder finns. Vi tar varsin bostad. Den ena bostaden köptes för två år sedan. Reavinstskatten gjorde vi uppskov på. Den andra fastigheten har inget uppskov i dagsläget, men det kan bli aktuellt framöver vid försäljning. Idag värderas bostäderna till samma marknadsvärde. Inköpspris för båda bostäderna var likvärdigt, den ena köptes 2006 (fritidshus) och den andra 1999 (bostadsrätt, som är fastigheten med uppskov). Vi har ägt båda bostäderna gemensamt med gemensamma lån. Frågor: - Hur ska vi göra med frågan om reavinstskatt? - Kan en part ansvara för befintligt uppskov, och den andra för ev kommande uppskov? - Blir det en likvärdig fördelning ekonomiskt nu OCH framåt? - Går det att reglera uppskov på det viset, kanske med Skatteverkets hjälp? Eller bör vi tänka annorlunda?
Rådgivarens svar
Hej och tack för att ni vänder er till oss på Fråga Juristen!
Er fråga handlar om hur beaktande av latenta reavinstskatter vid bodelning. Jag kommer därför gå igenom de regler som blir aktuella enligt äktenskapsbalken (ÄktB) och inkomstskattelagen (IL). Därefter förklarar jag vad som gäller i er situation och avslutar med en rekommendation.
Bodelning och lottläggning
Genom en bodelning fördelas makarnas s.k. giftorättsgods (10:1 ÄktB). All egendom som inte är makarnas enskilda egendom utgör giftorättsgodset. (7:1-2 ÄktB). Vid bodelning läggs värdet av makarnas giftorättsgods samman efter att skulder dragits ifrån det totala värdet. Därefter delas summan i två lika delar, vilket utgör vardera makes andel i boet (11:3 ÄktB).
Efter andelsberäkningen ska makarnas egendom fördelas på lotter. Om makarna är överens har de frihet att själva bestämma vem som ska få viss egendom på sin lott. I annat fall är huvudregeln att vardera make har rätt till “sin” egendom (11:7 ÄktB).
Värdering av fastigheter
Bodelning ska göras med utgångspunkt i egendomsförhållandena den dag då talan väcktes om äktenskapsskillnad (9:2 ÄktB), All egendom som ingår i bodelningen ska dessutom värderas, förutsatt att makarna inte kommit överens om annat. Till vilket värde egendomen ska sättas regleras inte i lag, utan vägledning kan letas i rättspraxis. Utgångspunkten är att fastigheter värderas till sitt marknadsvärde. Vid värderingen ska även den latenta reavinstskatten beaktas (NJA 1975 s. 288). Med andra ord ska den latenta reavinstskatten dras av från fastighetens marknadsvärde.Skälen för detta är att den make som tar över fastigheten inte ska göra en förlust på grund av den latenta skattebelastning som kan komma att aktualiseras vid en framtida försäljning. Fastigheten behandlas alltså som om mottagaren omedelbart avyttrat den till marknadsvärdet, varvid konsekvenserna av eventuella skattebelastningar drabbar bägge makarna.
Vid beräkningen av reavinstskatten ska avdrag göras för försäljningsutgifter, inköpspris och förbättringsutgifter. Därefter görs återföring av eventuellt uppskovsbelopp. Den summa som återstår (vinsten) ska till sist beskattas med 22% (45:33 IL). Om det blir en förlust ska istället hälften av den dras av.
Er situation
Ni har två fastigheter som ni äger gemensamt. Båda fastigheterna utgör giftorättsgods och ska ingå i bodelningen (10:1 ÄktB). Ni är även överens om hur fastigheterna ska lottläggas (jfr. 11:7 ÄktB). På en av fastigheterna har uppskov gjorts för tidigare vinstskatt. Den andra fastigheten är dock inte befäst med någon latent skatteskuld. Detta får betydelse för hur fastigheterna i fråga bör värderas för att likadelningen ska bli rättvis vid bodelningen (jfr. 11:3 ÄktB).
Som utgångspunkt kan ni som makar fritt komma överens om hur era fastigheter ska värderas. För att få en rättvis fördelning vid bodelningen bör den latenta skattevinsten beaktas för båda fastigheterna (NJA 1975 s. 288). Vid beräkningen av den latenta skatteskulden tas bland annat hänsyn till eventuellt uppskovsbelopp. Genom beaktandet av den latenta reavinstskatten kommer alltså uppskovsbeloppet för den ena fastigheten återföras. På detta vis kan ni få en lik ekonomisk fördelning vid bodelningen av de två fastigheterna. Om ni vill ta del av information hur beräkningen av reavinstskatten går till, kan ni läsa mer på Skatteverkets hemsida genom att klicka på denna länk.
Rekommendation
Hur värderingen av makarnas giftorättsgods ska gå till är inte helt enkelt att förstå sig på. Detta beror bland annat på att frågan om värdering inte är lagreglerad. Dessutom väger makarnas avtalsfrihet tungt inom denna delen av bodelningen. Min rekommendation är därför att ta kontakt med en jurist. Denna kan sätta sig in i samtliga omständigheter i er situation och hjälpa er med uträkningen av reavinstskatten för vardera fastighet. Ni kan boka en tid med en av våra jurister genom att följa denna länk. Om ni vill skriva ett bodelningsavtal, kan ni använda dig av Familjens Jurists onlinetjänst för bodelningsavtal.
Jag hoppas ni känner att ni fått svar på alla era frågor. Undrar ni över något mer, ställ gärna en ny fråga till Fråga Juristen!
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.