Hej! Stort tack för att du ställer din fråga till Fråga Juristen. Nedan följer en redogörelse kring hur man värderar en bostad vid en bodelning mellan sambor. Tyvärr kommer vi inte kunna hjälpa till med exakta uträkningar då vi inte kan säkerställa att vi har fått tillgång till all relevant information. Däremot kommer jag nedan att beskriva hur man gör en sådan uträkning. 

Bodelning mellan sambor
Bestämmelser kring bodelningar mellan sambor finns i sambolagen. När ett samboförhållande upplöses ska, om någon av samborna inom ett år begär det, en bodelning göras 8 § sambolagen. Det som blir föremål för bodelning är samboegendom. Samboegendom är sambornas bostad och bohag (möbler, hushållsmaskiner m.m.) som införskaffats för gemensam användning, 3 § sambolagen. En bodelning innebär att värdet av samboegendomen ska fördelas lika mellan samborna efter att avdrag för vissa skulder har gjorts, 13 och 14 §§ sambolagen (andelsberäkning). Den summa som vardera sambo ska få efter hälftendelningen kallas för samboandel. 

Därefter ska samboegendomen fördelas mellan samborna, vilket kallas för lottläggning. Den sambo som har störst behov av bostaden är den som ska få bostaden efter att samboförhållandet har upplösts, 16 § sambolagen. Vid lottläggningen ska respektive sambo tilldelas samboegendom (dvs gemensam bostad och bohag) till ett värde som motsvarar värdet på samboandelen och det som krävs för skuldtäckning, exempelvis lån för bostad. Om den sambo som övertar bostaden får samboegendom till ett värde som är högre än samboandelen och täckning för skulderna ska denne ersätta den andra sambon i pengar, 17 § 2.st sambolagen. 

Värdering av gemensam bostad
Latent skatt
När den gemensamma bostaden ska värderas ska den kapitalvinstskatt som kan komma att aktualiseras vid en försäljning beaktas. Kapitalvinstskatt för småhus ska beräknas på följande sätt: 

+ Försäljningspriset
 − försäljningsutgifter (exempelvis mäklararvode, utgifter för värdering och besiktning)
 − inköpspris och lagfartskostnad m.m.
 − förbättringsutgifter (d.v.s. ny- och ombyggnad samt förbättrande reparationer och underhåll för de fem föregående åren) 
 + återföring av uppskov
 = vinst eller förlust
Om en vinst beräknas göras vid försäljningen ska vinsten beskattas med 22%, 45 kap. 33 § inkomstskattelagen. Hos Skatteverket kan du läsa mer om hur vinstskatten beräknas och vilka avdrag som får göras för småhus.

Skiftesvärde
När den latenta skatten har beräknats kan värdet av själva bostaden beräknas, d.v.s. skiftesvärdet. Det är alltså skiftesvärdet som en bostad ska tas upp till vid bodelningen.  Skiftesvärdet beräknas vanligtvis enligt följande: 

+ Försäljningspris
- Latenta skatten
- Eventuellt uppskovsbelopp
- Mäklarkostnader
= Skiftesvärdet

I ditt fall och rekommendation
Om du ska ta över bostaden och era tillhörande lån ska bostaden först värderas enligt den ovan beskrivna uträkningen. Sedan ska era gemensamma lån dras av från skiftesvärdet. Det som återstår efter att värdet på huset har beräknats med hänsyn till latent skatt m.m. samt avdrag för de gemensamma lånen har gjorts ska delas på två, vilket är det värde du ska ersätta din sambo med.

Som du märker är en bodelning och värdering inte helt enkel att göra själv. Därför är det oftast enklare att ta hjälp av en jurist som hjälper till med processen. Familjens Jurist har stor erfarenhet av bodelningar och hjälper er gärna. Här kan du boka en tid med en jurist. Här kan ni också upprätta ett bodelningsavtal själva till ett fast pris. 

Jag hoppas att du känner att du har fått vägledning i din fråga. Har du ytterligare frågor är du varmt välkommen att ställa dem till oss.