Bodelning mellan sambor, värdering och bodelningsförrättare
Hej! Det tog slut mellan mig och min sambo för cirka åtta månader sen. Vi äger 50% av en bostadsrätt tillsammans och ingen av oss vill sälja den till de bud vi har fått (har haft den på Hemnet i tre rundor med säkert 15-20 visningar, men har bara fått ett fåtal låga bud). Mitt ex bodde i lägenheten i fem månader medan jag hyrde i andrahand, nu har hon kunnat få ett förstahandskontrakt så jag har flyttat in i bostadsrätten igen sedan några veckor. Jag trivs i lägenheten och skulle vilja köpa ut henne. Eftersom marknaden har varit svag har jag erbjudit henne mer för lägenheten än de bud vi har fått, men det har inte hjälpt. Hon vill inte sälja till mig. Vi har inga barn. Om jag ansöker om bodelningsförrättare, vad har jag för möjligheter att köpa ut henne? Hur avgöra det om det sker via en värdering eller via en auktion? Har jag rätt att tacka nej om jag tycker värderingen som förättaren kommer fram till är för hög? Jag kan tänka mig att göra det via auktion, för får vi ett bra bud säljer jag hellre och jag misstänker att en värderingsman riskerar att ligga för högt i värdering i såna här tider när marknaden faller.
Rådgivarens svar
Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen!
Din fråga handlar om utköp av sambo ur gemensam bostad, värdering och bodelningsförrättare. Jag kommer därför gå igenom de regler som främst blir aktuella enligt sambolagen (SamboL). Därefter förklarar jag vad som gäller i din situation och avslutar med en rekommendation.
Bodelning mellan sambor
När ett samboförhållande upphör har vardera sambo rätt att begära bodelning (8 § 1 st. SamboL). Vid bodelningen fördelas all s.k.samboegendom mellan samborna, vilken består av bostad och bohag som köpts för gemensam användning (3 § SamboL).
Bodelningen görs med utgångspunkt i hur egendomsförhållandena var dagen då samboförhållandet upphörde. Begäran om bodelning måste framställas senast ett år efter upphörandet av samboförhållandet (8 § 2 st. SamboL).
Genom en bodelning är syftet att samboegendomen delas lika mellan samborna. Först sker en andelsberäkning, det vill säga hur mycket i värde av egendomen som vardera sambon ska tilldelas (12 och 14 §§ SamboL). Vid andelsberäkningen görs även avdrag för sambornas skulder (13 § SamboL). Av det sammanlagda värdet av samboegendomen görs därefter en hälftendelning mellan samborna (14 § SamboL).Till sist sker en lottläggning. Genom lottläggningen ska vardera sambo på sin lott få så mycket av samboegendomen som motsvarar det värde som bestämts vid andelsberäkningen (16 § SamboL).
Bodelningslikvid
Den som har mer samboegendom än vad som motsvarar sin andel vid bodelningen kan välja att lämna samboegendom till den andra sambon eller att betala motsvarande belopp i pengar (17 § SamboL). Om exempelvis en sambo övertar bostaden och inte tillgodoser den andra sambon motsvarande belopp genom en s.k. bodelningslikvid.
Värdering
Sambor är fria att bestämma hur samboegendomen ska värderas. Som utgångspunkt värderas bostadsrätter till sitt marknadsvärde. Av likadelningsskäl ska även den latenta reavinstskatten dras av (NJA 1975 s. 288). En latent reavinstskatt är en (dold) skuld som kan aktualiseras någon gång i framtiden när en tillgång avyttras. Vid beräkningen av reavinstskatten görs avdrag för försäljningsutgifter, inköpspris och förbättringsutgifter. Därefter görs återföring av eventuellt uppskovsbelopp. Till sist beskattas den summa som återstår, den eventuella vinsten, med 22% (46:18 inkomstskattelagen). Om det blir en förlust ska istället hälften av den dras av.
Bodelningsförrättare
Om samborna inte kan komma överens om bodelningen, kan ansökan om förordnande av bodelningsförrättare göras (26 § SamboL). Bodelningsförrättaren prövar alla frågor som ingår i bodelningen, däribland hur samboegendomen ska värderas (jfr. 17:6 ÄktB). I första hand ska bodelningsförrättaren försöka få makarna att komma överens kring tvistiga bodelningsfrågor. I andra hand kan bodelningsförrättaren själv pröva frågan. Därmed ankommer det på samborna att tillhandahålla relevanta uppgifter till bodelningsförrättarens prövning.
Om någon av samborna är missnöjda med bodelningsförrättarens bedömning kan beslutet överklagas till tingsrätten (jfr. 17:8 ÄktB). Det kallas att bodelningen klandras och måste måste göras inom 4 veckor från att samborna fick del av bodelningen.
Din situation
Du och och din sambo äger gemensamt en bostadsrätt, vilken utgör er samboegendom (3 § SamboL). I och med att din sambo flyttat från bostaden har även ert samboförhållande upphört och ni kan därmed begära bodelning (8 § SamboL). Vardera sambo har rätt till hälften av bostadens värde (14 § SamboL). Om ni är överens om att du ska överta bostaden kan du köpa ut din sambo genom att betala bodelningslikvid (17 § 2 st. SamboL).
Gällande värderingen av bostadsrätten råder avtalsfrihet. Du och din sambo kan alltså själva bestämma till vilket värde bostadsrätten ska sättas. Eftersom ni är oeniga kring värderingen kan en bodelningsförrättare pröva frågan (26 § SamboL). Bodelningsförrättaren kommer i första hand försöka få dig och din sambo att enas om värdet. Om bodelningsförrättaren lämnar ett visst förslag kan du i detta skede avslå. Om inte bodelningsförrättaren lyckas ena dig och din sambo kan hen själv besluta i frågan. Visserligen kan du då lämna uppgifter för att framföra din ståndpunkt. Det är dock tänkbart att bodelningsförrättaren kommer värdera bostaden till sitt marknadsvärde med avdrag för latent reavinstskatt (jfr. NJA 1975 s. 288). I sådant fall kan du inte tacka nej till den bedömning som görs. Beslutet kan däremot överklagas till tingsrätten (17:8 ÄktB).
Rekommendation
För att köpa ut din sambo ur lägenheten är min rekommendation att begära bodelning. Eftersom ni tvistar om värderingen av bostaden bör även ansökan om förordnande av bodelningsförrättare göras. På så vis kan ni först försöka nå förlikning. Om ni inte kan komma överens om hur bostaden ska värderas gör bodelningsförrättaren en egen bedömning. Utgångspunkten är då att bostaden värderas till sitt marknadsvärde - med beaktande av latent reavinstskatt.
Vill du få ett mer konkret svar på din fråga behöver du prata med en jurist som kan sätta sig in i samtliga aktuella omständigheter. Du kan boka en tid med en av våra jurister genom att följa denna länk. Om du vill skriva ett bodelningsavtal, kan du använda dig av Familjens Jurists onlinetjänst för bodelningsavtal.
Jag hoppas du känner att du fått svar på alla dina frågor! Lycka till!
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.