Bodelning mellan sambor med skulder för kontantinsatsen
Hej. Jag och sambon köpte en bostadsrätt förra sommaren. Jag gick in med knappt 500.000 kr som kontantinsats. han lade inte in en enda krona. Vi skrev papper på detta.
Nu är det så att vi ska separera. Planen är att jag ska överta lånet och bo kvar. Men kan han kräva att den ska säljas? Finns även 3 gemensamma barn.
Han pratar om att han vill att den ska värderas och visst kan vi göra en värdering. Vi har inte renoverat eller gjort någonting i lägenheten sedan vi flyttade in förra sommaren, så tänker att den kan inte ha stigit så mycket. Jag undrar då om lägenheten värderas till ett marknadsvärde som är högre än vad vi har gett för den, är jag då skyldig att lösa ut honom med hälften utav det som lägenheten gått upp, minus vinstskatt som jag får betala den dagen jag säljer?
Eller är han först skyldig mig hälften av det som jag lagt in i lägenheten (som vi också skrivit papper på)? Det borde väl vara det mest rimliga att han först är skyldig mig hälften av dom knappt 500.000 kr som jag lagt in, innan jag ska lösa ut honom med något? Då han inte lagt en krona när lägenheten köptes?
Då jag varit föräldraledig med minsta barnet det senaste 1.5 året så har sambon betalat alla fasta utgifter och jag har stått för all mat och saker till barnen. Nu anser han att jag ska betala honom för amortering och ränta som han betalar sedan vi flyttade in. Kan han kräva det då vi levt som sambo fram tills nu?
Rådgivarens svar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för din situation där sambolagen är tillämplig.
Allmänt om bodelning
Vid bodelning mellan sambor gäller sambolagen så länge inte samborna själva avtalat om något annat genom ett så kallat samboavtal (se 9 §). Det är endast samboegendom som ingår i en eventuell bodelning mellan samborna om förhållandet upplöses och någon begär bodelning (se 8 §). Med samboegendom menas sambors gemensamma bostad och bohag, om egendomen har förvärvats för gemensam användning (se 3 §). Efter avdrag för skulder ska all samboegendom läggas samman för att sedan delas lika mellan samborna (se 14 §). Därefter görs en lottläggning där samborna bestämmer hur tillgångarna ska fördelas mellan dem (se 16 §). Bostaden ska då vid lottläggningen tillfalla den parten med störst behov av den och en eventuell skifteslikvid betalas till den utflyttande parten beroende på värdet av resterande samboegendom. Uppdelningen sker antingen genom att sambon som bor kvar gör en avräkning på sin lott (se 16 §) eller betalar motsvarande belopp i pengar (se 17 §).
Kan din sambo kräva att bostaden ska säljas?
Under samboförhållandet får inte en sambo sälja en bostad som är samboegendom utan den andra sambons samtycke (se 23 § 1 punkten). Det betyder att om din sambo vill sälja lägenheten som ni bor i gemensamt måste du godkänna försäljningen.
När samboförhållandet upphör så har någon av samborna möjlighet att ta över hela bostaden genom en bodelning mot betalning (se 17 §). Har du inte råd att betala den delen kan det eventuellt bli så att lägenheten tvångsförsäljs. Det finns alltså ingen rätt att kräva att bostaden ska säljas vid en separation när en bodelning ska ske.
Hur beräknas skifteslikviden?
Det som du kommer lösa ut din sambo för kallas för skifteslikvid. Vid beräkning av skifteslikvid ska den latenta skatten dras av, det är en skatteskuld som kommer att betalas av den som i framtiden säljer egendomen. Den latenta skatten är ca 22 % av kapitalvinsten på fastigheten. Kapitalvinsten är försäljningspriset minskat med anskaffningsutgiften, förbättringsutgifter samt kostnader för försäljningen (se 44:13-14 inkomstskattelagen).
Eftersom att den framtida kapitalvinsten beror på försäljningspriset gör man vid bodelning en beräkning av marknadsvärdet som man använder istället för försäljningspriset. Den skatten som ska betalas för huset delas sen på två så att vardera parten betalar lika mycket. Den slutgiltiga skifteslikviden beror på hur mycket samboegendom ni har totalt och beräknas efter lottläggningen, men troligen kommer du behöva betala din sambo för att du ska få överta bostaden.
Ska han betala skulden till dig först?
I en bodelning ska som sagt all samboegendom läggas samman för att sedan delas lika. Innan dess ska dock sambornas skulder som är hänförliga till samboegendomen dras av (se 13 §). Eftersom att din sambos skuld till dig uppkom i samband med köpet av bostaden och som kompensation för kontantinsatsen har han rätt att dra av den på sin del av samboegendomen. Det betyder att ni kommer få en mindre totalsumma som ska delas lika mellan er och att alltså du får en mindre andel av egendomens värde. Det mest fördelaktiga för dig vore alltså om skulden betalades innan samboförhållandet upphör, eftersom det är omständigheterna vid upphörandet som avgör vad som ska ingå i bodelningen (se 8 §). Samboförhållandet anses upphöra bland annan när samborna flyttar isär (se 2 §).
Kan han kräva betalning för amortering och ränta på bostaden?
Att din sambo har betalat alla fasta kostnaden för bostaden spelar ingen roll vid en bodelning eftersom samborna då bara delar på bostad och bohag. Om betalningarna inte var ett lån behöver du alltså inte betala tillbaka pengarna.
Sammanfattning och rådgivning
Eftersom att ni inte har något samboavtal gäller sambolagens regler om bodelning, samboegendomen ska då delas lika mellan er. Din sambo har inte rätt att kräva försäljning av bostaden utan du har istället rätt att överta bostaden och kompensera honom med en skifteslikvid. Skifteslikviden beräknas med hänsyn till all er samboegendom och hänsyn ska även tas till vinstskatten. Din sambos skuld för kontantinsatsen kan avräknas på hans samboegendom innan den läggs samman med din samboegendom så länge skulden finns kvar vid samboförhållandets upphörande. Han har dock inte rätt att kräva betalning från dig på grund av de fasta kostnader som han har betalat under er tid som sambos.
Bodelning är inte helt enkelt och det är många faktorer som ska beaktas. Därför är det bra att ta kontakt men en jurist som kan hjälpa er att upprätta ett bodelningsavtal och lösa andra problem som kan uppstå. Hos Familjens Jurist träffar du en jurist med stor kunskap och erfarenhet av bodelningar och familjejuridik. Där kan ni boka ett personligt möte eller skriva bodelningsavtal online samt via telefon till ett fast pris.
Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Om du har några ytterligare funderingar så är du välkommen att återkomma till oss med en ny fråga.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.