Hej och stort tack för att du vänder till Fråga Juristen med din fråga! Nedan följer en allmän redogörelse för din situation samt praktiska råd för hur du kan gå vidare. 

Sambo eller inneboende?

Såsom jag har uppfattat dig så gäller din fråga alltså huruvida du har rätt att testamentera din bostadsrätt till personen du bor med, och sedan föreskriva att vinsten av bostadsrätt vid försäljning ska överlåtas till din son. Eftersom att du har beskrivit personen du bor med som "en person som har ett hyresavtal med dig" tolkar jag det som att denna personen inte är en någon du har en relation med i sambolagens mening, utan att denne är en inneboende. Jag kommer därför i det nedanstående utgå från att din fråga berör rätten att testamentera bostadsrätt till innebeonde. Hursomhelst behöver det inte bli någon större skillnad i bedömningen då sambor ändå inte ärver varandra, men om lägenheten är att klassa som samboegendom så hade enbart halva dess värde tillfallit dödsboet vid en bedodelning mellan sambon och dödsboet. 

Rätt att testamentera bostadsrätt 

Ej tumma på barns eller makes/makas arvsrätt i testamente

Enligt arvsrätten så regleras främst arvingars arvsrätt, det vill säga arvingar i uppåt- eller nedastående led (barn eller föräldrar), maka eller make och om sådana saknas även andra familjemedlemmar såsom syskon eller övriga släktingars. Barn har alltid rätt att utfå sin laglott, vilket utgör hälften av den laglott som egentligen tillfaller en bröstarvinge (se ärvdabalken (ÄB) kap 7 § 1). Makar har även å sin sida lagstadgad rätt till ett visst belopp, vilket beskrivs som "fyra gånger prisbasbelopps" och alltså motsvarar ungefär 180 000 (se ÄB kap 3 § 1 st. 2). Förutom dessa begränsningar råder i princip testamentsfrihet, vilket innebär att den arvet ska fördelas efter den avlidnas önskas som ska ha framgått i ett giltigt testamente. Det är till och med så att en bröstarvinge (barn till den avlidne) kan förlora sin laglott om denne inte aktivt kräver att testamentet jämkas (ÄB kap 7 § 3). Detta innebär alltså om du skulle testamentera din bostadsrätt till din inneboende och detta då innebär att dina bröstarvingar inte får ut sin laglott, så kan de kräva att testamentet jämkas vilket i sin tur kan innebära att din inneboende inte kan bo kvar i er tidigare gemensamma bostad. Med andra ord bör du ta med barns rätt till laglott och eventuell makas/makes rätt till sitt prisbasbelopp i beräkningen när du skriver ditt testamente.

Om du är gift med din sons andre förälder

Om du däremot skulle vara gift med din sons andre förälder så ärver denne även din sons arvslott, med så kallad "fri förfoganderätt". Detta innebär då att den andre föräldern ärver även din sons andel och kan förföga över dessa pengar fritt under sin levnadstid. När den andre föräldern också dör ärver istället ert gemensamma barn arvet från er båda. I ett sådant fall, alltså om du är gift med din sons andre förälder men vill testamentera bostadens nyttjanderätt till din inneboende, kan din make/make komma att hävda sin rätt till arvet baserat på både sin rätt till prisbasbelopp men även de gemensamma barnens laglott.

Övrigt hinder att testamentera bostadsrätt?

I och med att en bostadsrätt räknas som den avlidnes egendom i bouppteckningen vid ett dödsfall finns det inget hinder att denna tas med i ett testamente. Mot bakgrund av testamentsfriheten kan egendom även testamenteras till vem som helst, oavsett man är släkt eller inte och vad man har för typ av relation (se dock ovan om barns laglott och makes/makas arvsrätt). Skulle du däremot bo i en hyresrätt är möjligheterna att testamentera bostaden väldigt begränsade när det rör sig till en inneboende, men eftersom att du äger din bostad ses den som vilket tillgång som helst som du äger. I ditt fall önskar du dock enbart testamentera nyttjanderätten till din inneboende och du önskar därefter att arvsrätten för bostaden tillfaller din son. Denna situationen finns direkt reglerad i lagtext, nämligen i ärvdabalken kap 12 §§ 2-9. I dessa paragrafer framgår det bland annat att nyttjanderättsarvtagare i ett sådant fall ska stå för alla nödvändiga kostnader för bostaden under dennes nyttjandetid (§ 3), att denne kan göra sig av med lösöre utan särskilt värde i lägenheten och att nyttjanderätten ej får överlåtas (§ 4) samt att om nyttjanderättshavaren underlåter att ta hand om lägenheten och därmed försummar efterkommandes arvsrätt, d.v.s. din sons, så kan lägenheten ställas under förvaltning av god man (§§ 9-11).

Sammanfattningsvis 

Med andra ord är det fritt fram för dig att testamentera nyttjanderätten till din bostadsrätt sålänge inte förlusten av bostadens direkta försäljning innebär att barn eller maka/make förlorar sin arvsrätt. För att testamentera nyttjanderätten är det viktigt att du upprättar ett bra och tydligt testamente som uppfyller alla formkrav som ställs. Skulle du behöva hjälp med detta är du mer än välkommen att kontakta våra duktiga jurister på Familjens Jurist som är specialiserade på just testamentering. Hoppas du fick ett någorlunda svar på din fråga!