Hur ska vi reglera olika ägarandelar i ett äktenskap?
Vi är ett nyligen gift par. Vi hade tidigare två bostadsrätter och köpte en större lägenhet i slutet 2013. Vi hade överbyggning på två månader i samband med detta. Min lgh såldes med vinst och jag har uppskovsbelopp på max 1450 000, skattade för resten (skatt knappt 100 000). Valde då uppskov för att kunna sätta in max i ny lgh. Vi köpte nya lgh för 4 930 000 och tog lån på 3 500 000, 300 000 av dessa pengar räknade vi skulle täcka en del av renoveringskostnaderna (helrenovering). Dåvarande sambo/särbo sålde sin lgh 3 månader senare och skattade för sin vinst på sin lgh (skatt på ca 80 000), alltså ingen uppskjuten skatt.
Så inköpspris 4 930 000 + 300 000 = 5 230 000 -3 500 000 (lånet) är ju 1 730 000 som är kontantinsatsen. Sambon betalade 300 000 och jag resten, 1 430 000, dvs sambon ca 17,3 % av kontantinsats och jag 82,7 %. Därefter har under 2013-14 renoverats för ytterligare ca 300 000 som delats på löpande.
Vi skrev inga papper på de olika insatta kontantinsatserna och står på lån 50/50. Står ju också som ägare till lgh 50/50. Vi vill reglera detta nu.
Vi har pga arbetssituation köpt ytterligare en mindre lgh, nyproduktion med inflyttning januari 2019, köpeskilling 1 590 000 plus tillval 65 000.-.. Lån på 795 000, båda står på detta och vi har betalt övrigt 50/50, hälftenägare.
Vi gifte oss vid årsskiftet 2018-19.
Vi vill nu reglera just att det är så olika insatser på först köpta lgh. Inga barn finns. Tänker oss bodelning under äktenskap, upprättande av äktenskapsförord samt testamente.
Vilka andelar av ägande ska vi räkna med? Lgh 2 är ju klart 50 %, men för lgh 1?
Kontantinsats för mig således 82,7 % och för partnern 17,3 %. Kan man använda dessa siffror? Eller tar man vid uträkningen hänsyn till att vi står hälften på lånen? Vilken ägarandel är rimlig?
Tas hänsyn till att jag under dessa år får betala den uppskjutna skatten (ca 650.- per månad efter skatt) genom överskott av kapital?
När vi köpte lgh 1 så var det i föreningen skiftade lån, dvs en del innehavare hade satt in extra insats och kunde då dra av ränta för detta (om de hade lån) och fick lägre månadsavgift. Jag hade en mindre lgh i samma förening och valde att inte göra detta. För nästan två år sedan gjordes en återskiftning av splittrade lånen och vi fick tillbaka 1 030 300 på vår lgh som ingick i spliten och 50 % gick till mig och 50 % till partner. Om vi reglerat ägande vid köp av lgh 1 hade jag fått större andel.
Hur ska vi värdera ägarandel nu?
Rådgivarens svar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga. Här på Fråga Juristen kan vi inte till fullo sätta oss in i någons situation men nedan följer en allmän redogörelse av reglerna som är relevanta i er situation.
Bodelning under äktenskap
Bodelning görs vanligtvis först när äktenskapet upphör pga dödsfall eller skilsmässa. Det är dock möjligt att göra en bodelning redan under äktenskapet, trots att man inte planerar att skilja sig (äktenskapsbalken 9 kap 1 § andra stycket). Genom en bodelning kan ägarförhållandena justeras. Egendom X kan därmed övergå från att ägas av make A till att istället ägas av make B. Ett annat sätt att göra detta är genom att registrera det som en gåva.
Äktenskapsförord
Ett äktenskapsförord kan skrivas för att göra egendom man redan äger till sk enskild egendom (äktenskapsbalken 7 kap 3 §). Enskild egendom innebär att den inte ingår i en framtida bodelning. Äktenskapsförord kan inte användas för att justera ägarförhållanden. Om make A äger egendom X kan enbart make A göra egendomen till sin enskilda.
Arv
Om man gjort viss egendom till enskilda egendom och denna inte ingår i en bodelning kan den andra maken fortfarande ärva den egendomen – enskild egendom har alltså ingenting med arv att göra utan tar enbart sikte på bodelningen. Om man inte har några barn kommer den andra maken ärva en när man går bort ifall inget annat finns skrivet (ärvdabalken 3 kap 1 §). Detta sker även om de barn som finns är gemensamma, medan sk särkullbarn (ej gemensamma barn) har rätt att få ut sitt arv direkt (ärvdabalken 3 kap 9 §).
Testamente
Genom ett testamente kan man reglera vem som ärver en eller vad någon ska ärva den dag man går bort. Man kan också välja att den som ärver ska erhålla egendomen som enskild egendom så den inte kan ingå i någon framtida bodelning för den personen. Det finns vissa formkrav för testamenten, dvs vissa villkor måste vara uppfyllda för att testamentet ska anses vara giltigt. T ex ska underskriften bevittnas av två personer och släktingar är inte giltiga vittnen (ärvdabalken 10 kap 1 § och 4 §).
Er situation
Vad gäller hur ni ska reglera era ägarförhållanden och vad som är rimligt för just er kan inte jag svara på och det finns inget reglerat i lag utan det är helt upp till er hur ni vill ha det. Eftersom ni är gifta så kommer allt ni äger var för sig ingå i en bodelning så länge inget annat är skrivet. Om ni önskar upprätta dokument som innebär att du äger dina andelar i fastigheterna och att din make äger sina andelar så behöver någon bodelning inte göras utan det räcker att ni upprättar ett äktenskapsförord där ni gör era respektive andelar till enskild egendom. Om du t ex äger 82,7 % och din partner äger 17,3 % men ni betalar 50/50 på lånen kommer detta bli ofördelaktigt för din partner som ju betalar av på din del av fastigheten. Eftersom den uppskjutna skatten kan liknas vid ett lån är det något som kan beaktas när man reglerar detta, men det är enbart ni själva som kan avgöra vad som känns rätt och rimligt. Om ni vill fortsätta stå 50/50 på lån och ägande så kan ni reglera skillnaden genom ett skuldebrev istället.
Sammanfattning och rekommendation
Min rekommendation är att ni kontaktar en jurist som kan hjälpa er att upprätta de dokument som behövs för att ni ska få det resultat ni önskar. Våra jurister på Familjens Jurist har lång erfarenhet av att hjälpa personer med familjerättslig rådgivning och kan bland annat över telefon hjälpa er upprätta ett skuldebrev och äktenskapsförord till fast pris. För just äktenskapsförord och skuldebrev i kombination finns dessutom ett paketpris där priset blir rabatterat, läs mer om detta HÄR. Juristen kan då till fullo sätta sig in i er situation och hjälpa er räkna fram vad som är bäst för just er.
Hoppas du fått svar på din fråga och hör gärna av dig igen om du har fler frågor eller funderingar.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.