Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för vilka regler som kan bli aktuella för din situation och jag kommer sedan att avsluta med en sammanfattande rekommendation. De bestämmelser som kan bli tillämpliga finns i jordabalken (JB).

Utfästelse om framtida gåva

När gåvobrev ska upprättas för gåva av fast egendom, en fastighet, är handlingen inte giltig om den innehåller en utfästelse om en framtida gåva. Ett löfte om gåva av fast egendom är inte rättsligt bindande och ett sådant gåvobrev är därför inte giltigt. En utfästelse om framtida gåva kan inte heller anses uppfylla formkraven gällande gåva av fast egendom som måste vara uppfyllda för att gåvan ska bli giltig (4 kap 29 § JB).

Gåva av fast egendom

Vid gåva av fast egendom gäller samma formkrav som vid köp av fast egendom. För att gåvan ska vara giltig behöver därför ett gåvobrev upprättas som uppfyller vissa uppställda formkrav (4 kap 29 § JB). Två av formkraven är att gåvobrevet ska upprättas skriftligen samt vara undertecknat av mottagaren av gåvan respektive givaren. Det kan även vara bra att ange datum för när gåvobrevet undertecknats även om detta inte är ett krav. I gåvobrevet behöver det vidare tydligt framgå vad det är som överlåts som gåva, vilken fastighet, samt hur stor andel. Det sista formkravet innebär att handlingen ska innehålla en överlåtelseförklaring där det beskrivs att givaren överlåter fastigheten till gåvomottagaren (4 kap 1 § JB).

Gåvobrevet visar även vilka villkor som är förenade med överlåtelsen. Detta innebär att givaren i gåvobrevet kan föreskriva särskilda villkor som ska vara gällande i förhållande till överlåtelsen.

Lagfart

När ändringar görs i en fastighets ägande är det även viktigt att känna till att gåvomottagaren behöver ansöka om lagfart hos Lantmäteriet. Denna ansökan behöver göras inom tre månader från att gåvobrevet har upprättats. Givarens namnteckning behöver vara bevittnad av två personer för att ansökan ska godkännas (20 kap 7 § JB). När det gäller en gåva mellan makar behöver gåvobrevet även skickas in i original till Skatteverket för att registreras innan ansökan om lagfart kan göras hos Lantmäteriet.

Sammanfattning och rekommendation

När en fastighet överlåts som gåva behöver de ovan beskrivna formkraven beaktas. Om kraven inte är uppfyllda är gåvan inte giltig. Bevittning av givarens underskrift är inte ett krav för att gåvobrevet ska vara giltigt. Dock blir det indirekt ett krav för gåvans giltighet eftersom det är en förutsättning för att gåvotagaren att få lagfart på fastigheten. Uppgifter såsom vittnenas adress och liknande är inte en förutsättning för gåvobrevets giltighet. Dessa uppgifter kan dock användas ur bevishänseende om det i framtiden skulle uppstå en tvist gällande gåvan. Det kan därför vara bra att dessa uppgifter framgår så tydligt som möjligt.

Gällande din fråga tolkar jag det som att dina föräldrar genom gåvobrevet vill förbereda en framtida överlåtelse. Ett löfte om framtida gåva av fastighet är inte giltig och gåvobrevet kommer därför inte vara giltigt om det innehåller en sådan utfästelse. För att överlåtelsen ska överensstämma med dina föräldrars önskemål kan ni som alternativ skriva in villkor i gåvobrevet. Datum för tillträdesdag, som du beskriver i din fråga, är ett sådant villkor som innebär att dina föräldrar kan bestämma när gåvomottagaren ska få tillträde till fastigheten. Detta medför dock att ett bestämt datum behöver skrivas in i gåvobrevet när det upprättas. Ni kan även skriva in ett villkor i form av ett nyttjanderättsförbehåll. Dina föräldrar kan genom ett sådant förbehåll ange att de förbehåller sig rätten att under sin livstid alternativt under en bestämd tid nyttja fastigheten. Gåvan kan alltså fullbordas nu genom att ni färdigställer gåvobrevet och gör ansökan om lagfart men att ni i gåvobrevet skriver in villkor om tillträdesdag alternativt nyttjanderättsförbehåll.

När ett gåvobrev för en fastighet upprättas är det viktigt att allt görs korrekt för att gåvan ska vara giltig samt för att undvika framtida konflikter gällande överlåtelsen. Eftersom jag inte känner till alla omständigheter och inte har sett gåvobrevet i fråga skulle jag rekommendera att ni bokar en tid med en av våra jurister hos Familjens Jurist för vidare rådgivning. Ni kan då säkerställa att gåvobrevet upprättas korrekt samt att det överensstämmer med era önskemål.

Jag vill även nämna att ett annat alternativ, beroende på hur er familjesituation och övriga omständigheter ser ut, är att dina föräldrar testamenterar fastigheten till den de vill ska få den. Vidare kan det vara bra att dina föräldrar upprättar en framtidsfullmakt om detta inte redan är gjort. Du kan läsa mer om testamente och framtidsfullmakt hos Familjens Jurist.

Jag hoppas att du känner att du har fått svar på din fråga! Om ytterligare funderingar skulle uppkomma är du välkommen att återkomma med en ny fråga.