Vad utgör dolt fel i fastighet?
Jag köpte ett hus i februari. Det fanns en pelletsbrännare i huset när jag flyttade in och den gick sönder dagen efter. Blir detta då ett dolt fel? Kan säga att det fanns inga indikationer att den skulle gå sönder eller att det var ett hemmabygge.
Rådgivarens svar
Stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller och hur du kan gå vidare i din situation. Jag kommer främst att besvara din fråga med hjälp av reglerna i jordabalken, då det handlar om fel i fast egendom. Andra regler gäller för bostadsrätter då de är en form av lös egendom.
Vad är ett fel i en fastighet?
Om en fastighet inte stämmer överens med vad som följer av köpeavtalet eller vad köparen kunnat förutsätta kan det vara tal om ett fel i fastigheten. Föreligger ett fel kan köparen begära prisavdrag för felet på köpeskillingen enligt 4 kap. 12 § JB. (4 kap. 19 § jordabalken) Har säljaren berättat om felet kan köparen inte åberopa att det är ett fel. För att köparen ska kunna åberopa ett fel krävs det även att hen uppfyllt sin undersökningsplikt. (4 kap. 19 § 2 stycket jordabalken). Undersökningsplikten innebär att köparen inte heller får åberopa fel som hen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten. Hänsyns ska tas till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet (t.ex. utfästelser av säljaren eller mäklaren). Köparens undersökningsplikt är långtgående.
Om det föreligger ett fel enligt 4 kap. 19 § JB ska köparen meddela säljaren om felet inom skälig tid från det köparen upptäcker felet (4 kap. 19 a § jordabalken). I begreppet skälig tid finns vanligen ett litet utrymme för köparen att anlita professionell hjälp för att säkerställa att det är ett fel det handlar om.
Är en trasig pelletsbrännare ett dolt fel?
Det är alltså inte tillräckligt att någonting går sönder kort tid efter köpet för att det ska anses vara ett dolt fel i lagens mening. För att göra den bedömningen behöver man veta mer om vad som kan anses vara ett typiskt skick samt hur du undersökte pelletsbrännaren inför köpet. Det är även av intresse att ta reda på om det är ett fel du som köpare hade kunnat upptäcka eller inte vid en sådan undersökning.
Min rekommendation:
Eftersom fel måste reklameras förhållandevis snabbt från det att man upptäckt dem är min rekommendation att du bokar tid med en av Familjens Jurists kunniga jurister snarast. De kan hjälpa dig att bedöma situationen samt bistå dig vid en eventuell tvist mot säljaren.
Jag hoppas att du fått svar på dina frågor. Hör gärna av dig igen om du har fler frågor eller funderingar.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.