Vad kan jag göra ifall min hyresgäst vägrar betala hyran?
Vi har upprättat skriftligt avtal om uthyrning av vår hyresrätt i andrahand med annan part. Några dagar före inflyttning meddelar andrahandshyresgästen att de behöver säga upp kontraktet då de inte längre kommer få de jobb som var orsaken till deras behov av vår lägenhet. Kontraktet är från försäkringsbolaget If och vi har specificerat 3 månaders uppsägningstid och vi har godkännande från hyresvärden angående andrahandsuthyrningen. Vi meddelade vid uppsägning att de behöver betala hyran för de tre månader som ingår i uppsägningstiden. Därefter har vi inte hört något mer från dem och hyran har inte betalats. Vad gäller, och hur går vi till väga om vi behöver ta det vidare?
Rådgivarens svar
Hej och stort tack för att du vänder dig till oss med din fråga! Nedan följer en redogörelse för vad som gäller och hur du kan gå vidare i din situation.
Tillämplig lag och utgångspunkter
Frågor om hyresrätt regleras i jordabalkens 12 kapitel. Hyresavtal kan gälla för obestämd eller bestämd tid. Ett hyresavtal gäller för obestämd tid, om inget annat följer av avtalet (jordabalkens 12 kap 3 §). Huvudregeln är alltså att avtalet gäller för obestämd tid. Vid besvarandet av denna fråga har jag därför utgått från att det aktuella hyresavtalet gäller på obestämd tid.
Hyresgästens uppsägning av ett hyresavtal på obestämd tid
Allmänt
Ett hyresavtal på obestämd tid måste sägas upp för att upphöra att gälla (jordabalken 12 kap 3 §). En hyresgäst kan säga upp ett hyresavtal med omedelbar verkan endast under vissa särskilt allvarliga omständigheter (jordabalken 12 kap 6 §). Grunderna för uppsägning med omedelbar verkan är många och ska därför inte nämnas här. Generellt sett kan dock sägas att det är ganska allvarliga brister i hyresrätten eller i hyresvärdens underhållningsskyldighet som ger hyresgästen en rätt att omedelbart frånträda hyresavtalet.
I annat fall ska uppsägningen ske med beaktande av uppsägningstiden. Hyresavtal som gäller för obestämd tid kan, om inte längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, när avtalet avser en bostadslägenhet (jordabalken 12 kap 4 § första stycket första punkten). Detta betyder att det är tre månaders uppsägningstid som gäller vid uppsägning av en bostadslägenhet, såvida det inte har avtalats om längre uppsägningstid.
Exempel: Om hyresgästen sa upp hyresrätten den 8 januari och har tre månaders uppsägningstid så upphör avtalet den 30 april. Hyresgästen måste alltså betala hyra för månaderna januari, februari, mars och april.
Vad gäller i ditt fall?
Hyresgästen har ingen rätt att med omedelbar verkan frånträda hyresavtalet på den grunden att de inte kommer få något jobb. De är därmed bundna av uppsägningstiden på 3 månader. De är alltså skyldiga att betala hyra för dessa tre månader. Detta betyder att du har en fordran (ett krav) gentemot hyresgästen och att hyresgästen i sin tur har en skuld gentemot dig.
Hur gör man ifall någon vägrar betala en skuld (t ex hyra)?
Om en hyresgäst inte betalar hyran kan man som hyresvärd ansöka om betalningsföreläggande hos Kronofogden (lagen om betalningsföreläggande och handräckning 1 och 2 §). Kronofogden prövar då inte själva tvisten utan endast om den som anspråket riktas mot medger anspråket eller ej. Om hyresgästen medger anspråket kommer Kronofogden driva in er skuld genom att ålägga hyresgästen ett betalningsföreläggande. Här kan du läsa mer om hur ett betalningsföreläggande går till och här kan du ansöka om betalningsföreläggande.
Skulle ansökan däremot bestridas av hyresgästen finns en möjlighet att överlämna ärendet till en tingsrätt (lagen om betalningsföreläggande och handräckning 33 §). Tingsrätten kan då fastställa ett beslut om betalningsskyldighet. Här kan du läsa mer om hur en stämningsansökan till tingsrätt går till. Jag skulle dock rekommendera att ni försöker lösa problemet genom betalningsföreläggande hos Kronofogden. Detta eftersom en rättegångsprocess brukar vara både dyr och ta lång tid.
Jag hoppas det var svar på din fråga. På Familjens Jurists hemsida kan du dels läsa mer om hyresrätt, dels boka tid via telefon för juridisk rådgivning.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.