Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen!

Din fråga handlar om andrahandsuthyrning. Jag kommer därför att gå igenom relevanta bestämmelser i hyreslagen (12 kap jordabalken - JB). Jag kommer också förklara vad som gäller i din situation och sen avsluta med en rekommendation.

Vad gäller vid andrahandsuthyrning?

Här kommer en allmän beskrivning av vad som gäller då man hyr ut sin lägenhet i andra hand. Utgångspunkten är att man får avtala om vilka villkor man vill, så länge de inte går emot hyreslagen och villkoren är rimliga. Hyreskontraktet ska innehålla alltså innehålla allt som du och hyresgäst kommer överens om, vad hyran är, när den ska betalas och vilken uppsägningstid som gäller med mera. Det innebär att det redan genom att man kommit överens om att hyran ska betalas till ett visst belopp och vid en viss tidpunkt är reglerat att så ska ske. Betalar hyresgästen inte gör den sig skyldig till ett kontraktsbrott. 

I hyreslagen framkommer grundläggande regler som gäller alla hyresförhållanden. Dessa innebär att en hyresgäst ska vårda sin hyreslägenhet väl och att hyresgästen är skyldig att ersätta skador som uppkommer av hyresgästen själv eller någon annan som hyresgästen bjudit in, 12 kap 24 § JB. Hyresgästen ska också se till så att omgivningen inte utsätts för störningar som kan skada deras hälsa eller försämra deras bostadsmiljö och visa skötsamhet inom fastigheten i övrigt, 12 kap 25 § JB.

Om en lägenhet vanvårdas eller om hyresgästen åsidosätter något av det som ska iakttas vid användning av lägenheten kan hyresgästen bli uppsagd i förtid. Vid andrahandsuthyrning kan man skriva ett hyresavtal på bestämd eller på obestämd tid. Uppmärksamma dock att det ofta krävs styrelsens godkännande att hyra ut i andra hand och att det då ofta beviljas endast för en viss tid, vilket avtalet med andrahandshyresgästen bör överensstämma med. 

Hyresvärdens rätt till tillträde till lägenheten

Även frågan om hyresvärdens rätt att komma in i lägenheten regleras redan av hyreslagens bestämmelser. Grundregeln är att man som hyresvärd ska respektera hyresgästens integritet och privatliv men om du behöver utföra nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan skjutas upp ska du ha rätt att gå in i lägenheten enligt 12 kap 26 § JB. Det hänger ihop med att man som hyresvärd har en skyldighet att se till så att lägenheten är i gott skick och att man för att kunna säkerställa det kan behöva övervaka lägenheten. Dessutom får du även om ärendet inte är brådskande alltid om du förvarnar en tid innan utföra andra förbättringsarbeten så länge du inte hindrar hyresgästen från att använda sin lägenhet.

Ifall en hyresgäst vägrar hyresvärden tillträde till lägenheten kan man be Kronofogdemyndigheten att meddela särskild handräckning. Det innebär att så länge Kronofogdemyndigheten bedömer att ansökan har lagstöd och hyresgästen inte invänder emot den kan dessa bistå dig så att du har rätt till tillträde till din lägenhet. Dessutom kan den som vägrar sin hyresvärd tillträde till lägenheten utan att ha en giltig ursäkt bli uppsagd med omedelbar verkan enligt 12 kap 42 § 1 st p 10 JB.

Din situation

Jag kommer nu att gå igenom vad som gäller i din situation. Du är i princip fri att komma överens med din hyresgäst om vilka hyresvillkor som helst genom hyresavtalet. Det är dock viktigt att reglerna framstår som rimliga och att de respekterar hyresgästens privatliv. Att hyresgästen ska betala hyran under alla omständigheter framgår redan av att avtalet stadgar när hyran ska betalas och till vilket belopp. Vad som hade kunnat regleras tydligare är hyresvärdens tillträde till lägenheten. Med tanke på respekten för hyresgästen bör detta om det regleras särskilt genom avtalet innebära en rätt till tillträde under vissa förutsättningar samt ställa ett krav på att hyresgästen får förbereda sig inför att hyresvärden vill ha tillträde till lägenheten. 

Sammanfattning och rekommendation

Din fråga var om du kan särskilt reglera att hyran måste betalas och att du som hyresvärd kan få tillgång till bostaden och min rekommendation till dig blir därför att vara noggrann vid upprättandet av avtalet men också ha i åtanke att din hyresgästs privatliv ska respekteras och att utgångspunkten i alla fall är att hyran ska betalas. Om hyresgästen missbrukar något av dessa villkor har man som hyresvärd i regel rätt att säga upp sin hyresgäst. Att ta hjälp av Kronofogdemyndigheten genom särskild handräckning kan då vara ett mer effektivt sätt att få tillbaka sin lägenhet. 

Om du vill få ett mer konkret svar på din fråga behöver du prata med en jurist som kan sätta sig in i samtliga aktuella omständigheter. Du kan boka en tid med en av våra jurister genom att följa denna länk. Du kan också ta hjälp av en jurist när du upprättar avtalet för att säkerställa att alla dina önskningar framkommer och avtalet blir så effektivt som möjligt.