Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga. Din fråga avser huruvida hyresgästen behöver betala hyra under hela uppsägningstiden, och vem som har bevisskyldighet för att det föreligger en fuktskada i ett hyresobjekt. Frågan aktualiserar reglerna i 12 kap. Jordabalken (JB), som också kallas för hyreslagen, och lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad som tillämpas på ett hyresförhållande mellan privatpersoner, såvida inte hyresobjektet är en hyresrätt som ska upplåtas i andra hand. Till att börja med kommer jag att redogöra för vad som gäller generellt och därefter kommer jag att applicera det på din situation. 

Uppsägning av ett hyresavtal

Hyreslagen tillämpas i den mån lagen om uthyrning av egen bostad inte föreskrifter något annat. Båda dessa lagar innehåller bestämmelser om uppsägning av hyresavtal som gäller oavsett om parterna är överens om att hyresförhållandet ska upphöra eller inte. Samtidigt som hyresvärden som huvudregel måste beakta tre månaders uppsägningstid, får hyresgästen enligt 3 § 2st lagen om uthyrning av egen bostad säga upp hyresavtalet med en månads uppsägningstid, så att hyresförhållandet upphör att gälla ”vid månadsskifte som inträffar tidigast en månad från uppsägningen”.

Ansvar vid fuktskada

Hyresvärden är skyldig att se till att hyresobjektet är fullt brukbart som bostad enligt allmän uppfattning. I dessa skyldigheter ingår att hindra uppkomsten av olägenheter för människors hälsa, såsom fuktskador. Vid uppkommen skada är hyresvärden skyldig att åtgärda denna, men det är hyresgästen som har bevisbörda vid fukt- eller vattenskada och ska kunna visa på att lägenheten är bristfällig. När en skada upptäcks i hyresobjekt har hyresvärden i regel en skyldighet att avhjälpa skadan, eller så kan hyresgästen göra det själv på hyresvärdens bekostnad. Hyresgästen kan ha rätt till skälig nedsättning av hyran från det att skicket anmälts till hyresvärden och till dess att skadan blivit åtgärdad. Om hyresvärden däremot inte avhjälper skadan inom skälig en tid så får rätt att hyresgästen häva avtalet. Vid hävning ska avtalsprestationerna inte längre fullgöras alternativt återgå då avtalet upphör att gälla omedelbart, utan hänsyn till bindningstid eller uppsägningstid.

Din situation

Om du som privatperson hyr ut en bostadslägenhet till en annan privatperson så gäller att hyresgästen har en månads uppsägningstid. Om din hyresgäst från dennes sida säger upp erat hyresavtal i mitten av oktober månad så ska alltså erat avtal upphöra först sista november likväl. Vad gäller fuktskadan så åligger bevisbördan din hyresgäst, och i första hand ska du som hyresvärd avhjälpa skadan samtidigt som din hyresgäst får rätt till en nedsatt hyra. Hyresgästen kan bara häva erat avtal helt om du från din sida har begått ett väsentligt avtalsbrott, så som att underlåta att avhjälpa fuktskadan inom en skälig tid från det att den påtalats.

Hoppas det här besvarar din frågeställning! Är ni i behov av ytterligare rådgivning så har Familjens Jurist kunniga jurister med expertkunskap i en rad olika områden, lycka till!