Skälig nedsättning av hyra vid skada på lägenhet
Jag hyr ut min bostadsrätt i andra hand och det har nu uppstått en vattenskada i tätskiktet i badrummet som behöver åtgärdas med rivning, fuktsanering och återuppbyggnad. Totalt ca 3 månaders arbete, en tid som hyresgästen överhuvudtaget inte har tillgång till vare sig dusch eller toalett. Jag fick höra från mitt försäkringsbolag att man enligt lag måste sänka hyran med 40% under denna tid. Det låter ju rimligt, och jag kan tänka mig att gå ner ännu mer. Min hyresgäst verkar dock tycka att det är orimligt att betala någonting alls under denna period. Han vill gärna fortsätta bo där efter renoveringen och ha kvar sina möbler och saker under tiden som arbetet pågår, men det är ju inte möjligt att bo där denna period, då han ju inte kommer att ha tillgång till toalett. Jag har ju full förståelse för det, men det känns ändå inte rimligt att hyran denna period ska vara 0 kronor.Vi har sinsemellan ett regelrätt kontrakt, bostadsrättsföreningen har godkänt uthyrningen och jag har tecknat extra hemförsäkring för uthyrning i andra hand.Hur ska jag tänka i denna oönskade situation? Med vänlig hälsning.
Rådgivarens svar
Hej och stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga. Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller.
Frågor om hyra av hus eller del i hus (lägenhet) regleras i jordabalken 12 kap. (även kallad hyreslagen).
Vad gäller vid skada på lägenheten?
Om lägenheten skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan så har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran. Detsamma gäller om hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande. Detta framgår av jordabalken 12 kap. 16 § samt 11 § 3 p. Det är dock möjligt att avtala om inskränkningar i rätten att erhålla nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter utföra arbete på lägenheten.
Är lägenheten så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet, jordabalken 12 kap. 10 §. Det innebär att avtalet upphör att gälla utan att någon uppsägning behöver äga rum.
Hur stor ska nedsättningen på hyran vara?
Lagen föreskriver endast att hyresgästen har rätt till en skälig nedsättning av hyran. I övrigt är det inte reglerat i lag. Om en hyresgäst har rätt till ersättning i form av hyresnedsättning beräknas storleken i första hand på hur lång tid och i vilken omfattning hyresgästen inte har kunnat använda lägenheten. Hänsyn tas då till hur stor del av lägenheten som berörs, vilka delar av lägenheten som är berörda samt hur bristen påverkar användningen av lägenheten. Det blir alltså en bedömningsfråga och bestäms i det enskilda fallet.
Hyresgästföreningens jurister har dock tagit fram vissa riktlinjer för vad som kan vara rimligt att sätta ner hyran till i olika situationer. Riktlinjerna grundar sig på rättsliga avgöranden och överenskommelser mellan Hyresgästföreningen och olika fastighetsägare. Enligt dessa riktlinjer är en skälig nedsättning av hyran vid ett helt obrukbart badrum 40 %.
Er situation
I första hand är det du och din hyresgäst som tillsammans ska komma fram till vad storleken på hyresnedsättningen ska vara. Det enda lagstadgade kravet är att nedsättningen ska vara skälig. Du beskriver att ditt försäkringbolag uttalat att du bör sänka hyran med 40 % under perioden som renoveringen äger rum. Detta stämmer väl överens med de riktlinjer som finns. Enligt min mening är det i er situation rimligt att sätta ner hyran med ca 40 %. Är du öppen för att sätta ner den mer kan du göra det. Du har, vad jag har förstått, inte någon skyldighet att sätta ner hyran med 100 %.
Jag hoppas du känner att du har fått svar på din fråga! Uppkommer ytterligare funderingar så får du gärna återkomma till oss på Fråga Juristen med en ny fråga. Vill du ha vidare hjälp i det här ärendet kan du även kontakta våra jurister hos Familjens Jurist.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.