Hej, tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen! Din fråga handlar om försäljning av en andel av en fastighet. Jag kommer att gå igenom relevanta bestämmelser, förklara vad som gäller i din situation och avsluta med en rekommendation.

Sälja andel av fastighet

Upprätta köpekontrakt

Ägandet av en fastighet kan överföras genom köp. Köpekontraktet ska vara skriftlig samt skrivas under av säljaren och köparen. Det ska även finnas en överlåtelseförklaring där det framgår att säljaren överlåter ägandet till köparen. Vidare ska fastighetens beteckning och köpeskillingen anges. Det ska även anges hur stor del av fastigheten som överlåts. För att köparen ska beviljas lagfart krävs det att namnteckningarna bevittnas av två vittnen (4 kap. 1 § jordabalken). Ansökan om lagfart görs för att köparen ska registreras som ägare. Det går att läsa mer om hur en ansökan om lagfart går till på Lantmäteriets hemsida.

Skatterättsliga och arvsrättsliga konsekvenser

Köpeskillingen för andelen av en fastighet ska anges i köpekontraktet. Om fastigheten säljs till underpris kan detta få skattemässiga och arvsrättsliga konsekvenser. Skattemässigt anser Skatteverket att en fastighet har överlåtits genom gåva om köpeskillingen understiger både överlåtelseårets taxeringsvärde och marknadsvärde. Överlåtelse anses då i sin helhet ha skett genom gåva och medför ingen vinstberäkning. Läs mer om detta på Skatteverkets hemsida. Anses dock fastigheten ha överlåtits genom köp ska säljaren skatta på en eventuell vinst och försäljningen ska deklareras året efter att köpekontraktet skrevs på. Läs mer om detta på Skatteverkets hemsida.

Om en fastighet sålts till underpris till en bröstarvinge presumeras det utgöra förskott på arv. Detta innebär att gåvans värde avräknas från gåvomottagarens arv after gåvogivaren, denne får således inte lika mycket arv. Undantaget till detta är om det föreskrivits att gåvan inte ska räknas som förskott på arv eller om det av omständigheterna måste antas ha varit avsett (6 kap. 1 § ärvdabalken).

Försäljning till underpris kan även aktualisera det förstärkta laglottsskyddet. Bestämmelsen blir tillämpligt om den avlidne under sin livstid har gett bort egendom under sådana omständigheter att gåvan likställas med ett testamente. Sådana omständigheter föreligger om gåvogivaren vid gåvotillfället var nära döden eller trodde sig vara nära döden alternativt behållit den huvudsakliga nyttan av egendomen. Om gåvan då inskränker på en bröstarvinges laglott så blir gåvomottagaren återbäringsskyldig (7 kap. 4 § ärvdabalken).

Samägande

Om flera personer gemensamt äger egendom föreligger samäganderätt. Vid förfogande av egendomen i dess helhet eller vid förvaltningen av egendomen krävs samtliga delägares samtycke. Vid akuta åtgärder som krävs för egendomens bevarande krävs inte samtycke från delägare som är förhindrade från att samtycka (2 § lagen om samäganderätt (SamägL)).En delägare kan ansöka hos domstol om att den samägda egendomen ska säljas på offentlig auktion. Undantag till detta är om delägarna har ett avtal som förhindrar en sådan försäljning eller om det föreligger synnerliga skäl för anstånd med försäljningen (6 § samägL).

SamägL är dispositiv vilket innebär att delägarna kan avtala om att annat ska gälla än vad som anges i lagen. Bland annat kan de avtala om vem som ska sköta förvaltningen av egendomen och hur beslut om förvaltningen ska fattas. Således kan exempelvis delägarna avtala bort kravet på att alla delägare måste samtycka vid åtgärder på egendomen eller avtala bort möjlighet att begära tvångsförsäljning. Här går det att läsa mer om samäganderättsavtal.

Din situation

Om du ska sälja en andel av din fastighet till din dotter måste ni upprätta ett köpekontrakt. Detta köpekontrakt måste uppfylla vissa formkrav. En försäljning utlöser kapitalvinstbeskattning och försäljningen ska deklareras. Om din dotter får köpa andelen till ett pris som understiger marknadsvärdet kan detta innebära att det skattemässigt räknas som en gåva. Försäljning till underpris kan även får arvsrättsliga konsekvenser, exempelvis presumeras det utgöra förskott på arv.

Om du och din dotter blir delägare i fastigheten kan SamägL bli tillämplig. Detta innebär att ni både kommer behöva samtycka till åtgärder på hela fastigheten och en av er kan begära tvångsförsäljning. För att underlätta samägandet kan ni upprätta ett samäganderättsavtal

Sammanfattning och rekommendation

Vid försäljning av fastigheter måste det upprättas köpekontrakt som ska uppfylla vissa formkrav. Försäljningen kan vara gynnande för dig eftersom du får en köpeskilling. Däremot utlöser försäljning kapitalvinstbeskattning som ska deklareras. Om priset understiger marknadsvärdet kan det få skattemässiga och arvsrättsliga konsekvenser. För att underlätta samägandet rekommenderar jag att ni upprättar ett samäganderättsavtal.

Om du vill få mer ingående rådgivning eller hjälp med att upprätta ett köpekontrakt eller ett samäganderättsavtal rekommenderar jag att du pratar med en jurist som kan sätta sig in i samtliga aktuella omständigheter. Du kan boka en tid med en av våra jurister genom att följa denna länk.

Du kan också själv upprätta dina juridiska dokument både snabbare och billigare i Familjens Jurists onlinetjänst. Klicka här för att komma till onlinetjänsten!