Omedelbar uppsägning av hyresgäst
Det gäller en inneboende som har hyrt ett rum i min källare sedan 15 augusti. I mitten av oktober upptäckte jag att han mer eller mindra övergivit rummet. Han hade lämnat rummet nedkylt (element helt avstängda) och med ventialtionsventil stängd i mer än tre veckor. När jag gick in i rummet för att släcka den lampa som lyst natt och dag så upptäckte jag att det fanns mögelprickar i hela rummet. Då jag försökte få tag på honom så svarade han vare sig på mobil eller meddelanden. När jag äntligen fick tag på honom, via den person som förmedlat (samt gått i god för honom) , och han efter mycket om och kring äntligen dök upp och tömde rummet på sina saker så visade det sig att möglet på vissa ställen var halvvägs upp på väggarna. Det sitter även i golvet, som är parkett och på möblerna. JAg beslöt då att genast avsluta vårt avtal (som var tidsbestämt till 31 dec) och kalla på en fackman för sanering, Efter en rätt dramatisk avhysning då jag vägrade låta honom måla över det, så har jag förstått att han ev planerar att bestrida ansvar för möglets uppkomst, för att därmed slippa ersätta mig för kostnaderna att återställa rummet. Jag har sagt upp vårt avtal med omedelbar verkan samt skickat en kopia till Socialförvaltningen.
Rummet har stått kallt och obebott med kläder och pizzakartonger över hela golvet. Då det tutanför dörren är 20 grader så bildas kondens inne i rummet. Man kan inte bortse från att det är en källare och då inte kan hanteras så. Han påstår nu att det var mögel i rummet från början. Om han nu såg det så skulle han ha meddelat mig detta. Mig veterligen skall hyresgäst meddela hyresvärden skyndsamt om någon skada eller fel uppstått på rummet.
Jag avser skicka ett krav till honom på kostnaden för att återställa rummet. Jag vill veta om jag har lagen på min sida då jag gör detta?
Den person som gick i god för honom då han hyrde rummet,har nu bytt fot och ifrågasätter mitt krav. Hon menar att lagen alltid står på hyresgästens sida, och att "skyndsamt meddela" är en relativ fråga...och att det fanns mögel redan då han flyttade in Vilket gör att jag inte kan kräva ersättning för skadan. Jag har hyrt ut det rummet till studenter sedan 2011 och ingen har hittills klagat på mögel, och jag har heller inte sett något mögel då jag har inspekterat rummen då de flyttat.
Tacksam om jag kan få veta om min fd hyresgäst kan bestrida ansvar för möglet. Är detta något han kan bestrida hos hyresnämnden eller liknande?
Rådgivarens svar
Hej, stort tack för att du vänder dig med din fråga till Fråga Juristen!
Hyreslagen och lagen om uthyrning av egen bostad
Jag förstår din fråga som att du hyr ut källaren i din egen bostad. Två lagar aktualiseras då. Jordabalkens 12 kapitel, också känd som hyreslagen, samt lagen om uthyrning av egen bostad. Den senare innehåller vissa mer specificerade regler som gäller när lägenheten som hyrs ut är en del av hyresvärdens bostad. Båda lagarna är dock tvingande till hyresgästens fördel. Det betyder att om ett villkor i avtalet är sämre för hyresgästen än vad som stadgas i lagen är hyresvillkoret ogiltigt. Ett avtal som är bättre för hyresgästen än vad som framgår av lagen (till exempel längre uppsägningstid för hyresvärden eller en svagare vårdnadsplikt för hyresgästen) är däremot giltigt. Jag misstänker att det är detta som personen menade när hen sa att ”lagen alltid står på hyresgästens sida”. Det innebär dock inte att hyresgästen alltid slipper betala eller kan orsaka vilken skada som helst.
Enligt lagen om uthyrning av egen bostad 3 § har en hyresvärd en uppsägning på tre månader om avtalet varit på obestämd tid (alltså om kontraktet har gällt ”tills vidare” eller liknande). Hyresvärden får dock avsluta kontraktet omedelbart om hyresrätten är förverkad.
Förverkande och hyresgästens vårdnadsplikt
Enligt hyreslagen 42 § p. 9 anses en hyresrätt förverkad om hyresgästen vanvårdat lägenheten eller åsidosatt det som hyresgästen ska iaktta enligt 25 § samt inte rättat till detta efter tillsägelse. Enligt 25 § ska hyresgästen vid sin användning av lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Om störningar förekommer behöver alltså hyresvärden uppmana hyresgästen att rätta till detta. Om det föreligger allvarliga störningar behöver inte hyresgästen uppmanas att rätta till störningarna. Då får hyresavtalet avslutas omedelbart. Min bedömning är att en sådan allvarlig mögelbildning som du beskriver utgör en allvarlig störning. Enligt lagen måste man fortfarande skicka en kopia på uppsägningen till socialnämnden, vilket jag förstår det som att du har gjort.
I hyreslagens 24 § stadgas hyresgästens vårdnadsplikt. Av paragrafen framgår att hyresgästen väl ska vårda lägenheten och att han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande. Paragrafens andra stycke stadgar att om skada eller brist uppkommer som ofördröjligen måste avhjälpas för att allvarlig olägenhet inte skall uppstå krävs är hyresgästen skyldig att genast lämna meddelande om det. Det är hyresvärden som har bevisbördan för att hyresgästen har orsakat skadan.
Ditt fall och hyresnämnden
Sammanfattat kan man säga att huvudregeln är att hyresvärden inte får säga upp hyresavtalet omgående. Undantaget är dock om det föreligger allvarliga störningar i boendet. Enligt 24 § har hyresgästen också en vårdnadsplikt. Om hyresgästen har orsakat skada på lägenheten är han därför skyldig att ersätta den skadan. Du har bevisbördan för att han har orsakat mögelskadan. Om du till exempel har besiktningsprotokoll från innan du hyrde ut till hyresgästen eller bilder på rummets skick sen tidigare kan nog det fungera som bevisning.
Utifrån det du har beskrivit anser jag dock att det låter som att det föreligger allvarliga störningar vilket motiverar en omedelbar uppsägning. Om du kan bevisa att hyresgästens beteende orsakat skadorna tror jag även att du kan få ersättning för detta.
Hyresnämnden kan medla i alla frågor som rör hyra. Däremot kan inte hyresnämnden pröva alla frågor som rörs av hyreslagen. En del frågor ankommer på tingsrätten att pröva. Här kan du läsa om vilka frågor som hyresnämnden kan pröva och här kan du läsa om hyresnämndens medlingsförfaranden.
Hoppas jag har lyckats besvara din fråga! Om du vill ha vidare rådgivning i detta ärende eller om du behöver hjälp vid en framtida process rekommenderar jag dig att vända dig till våra kunniga jurister på Familjens Jurist!
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.